カテゴリー: 不動産知識

複数の不動産屋が同じ物件を紹介しているのはナゼか？

不動産ポータルサイト（SUUMOやアットホームなど）で物件を探すと、複数の不動産屋が同じ物件を掲載していることが多くあります。「同じ物件なのに不動産屋が違うな…」と疑問に思った方もいるかと思いますので、解説したいと思います。

 

理由①物件情報は不動産屋間で共有されている

不動産業界には、ほぼすべての不動産屋が加盟している不動産情報ネットワーク（レインズ）があります。

「レインズ」とは、国土交通大臣からの指定を受けた「不動産流通機構」が運営しているネットワークシステムで、東日本・中部圏・近畿圏・西日本の４つの地域に分かれています。

レインズの目的は、不動産を適正価格で安全に取り扱うために、情報の共有によって業界全体のサポートを行うことです。

各地域の様々な不動産情報が一括で管理されていて、豊富な取引事例が掲載されているため、多くの不動産屋が実際に利用しています。

物件の情報はネットワーク上で共有され、入会している不動産屋であればどこでも閲覧可能です。

物件探しの依頼を受けた不動産屋がレインズで物件を検索し、顧客へ紹介するのが一般的な流れになります。

 

理由②売主が複数の不動産屋に売却依頼している

売主が複数の不動産屋に売却依頼をしている場合があります。

売却を依頼する不動産屋は一社だけと言うルールはなく、複数の不動産屋に依頼することができる契約があります。

（下記参照）↓
【不動産売買】媒介契約とは？３種類の媒介契約の違いを説明します。

 

この場合、同じ物件でも依頼された不動産屋は紹介することができます。

 

不動産屋選びが重要になってきます。

同じ物件が複数の不動産屋で紹介されているのは「レインズ」などのネットワークを利用しているためで、複数紹介されていたとしても物件に問題があるわけではありません。

賃料や物件の設備に違いがないときこそ不動産屋選びが重要になってきます。

複数の不動産屋で物件を探しても違反ではないため、「仲介手数料」「店の雰囲気」「担当者との相性」などを比較しながら検討することが大切です。

 

不動産投資とは？初心者が知っておくべき最低限のメリットとデメリット

住宅ローンが残っていても家の売却はできるのか？

住宅ローンの返済中でも家の売却はできるのでしょうか？

答えは「できます。」

住宅ローンが残っている家でも売却することはできます。

売却方法を確認していきます。

 

まずは現状を把握する

住宅ローン返済中の家を売却するには、まず、現在のローンを完済する必要があります。

家の売却を決めたら、「ローンがいくら残っているのか」「売却後に残債がある時、支払うことはできるか」など、考えておく必要があります。

スムーズに住宅ローン中の家を売却するために、まずは現状を把握することが大事です。

 

売却する家の住宅ローンの残債を調べる

住宅ローンが残っている家の売却をする際は、現状を把握するために「ローン残債」がいくらかを調べる必要があります。

[st-mybox title=”住宅ローン残債の確認方法” fontawesome=”fa-file-text-o” color=”#757575″ bordercolor=”#f3f3f3″ bgcolor=”” borderwidth=”3″ borderradius=”5″ titleweight=”bold” title_bordercolor=”#757575″ fontsize=”” myclass=”st-mybox-class st-title-under st-list-border st-list-circle” margin=”25px 0 25px 0″]

●借入金融機関のネットバンキングなどインターネットサービスで確認する

 

●ローン契約時に借入金融機関から郵送される「返済予定表」で確認する

 

●毎年、借入金融機関から送られてくる「年末残高証明書」で確認する

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家がいくらで売却できるか調べてみる

家を売却したお金で残ったローンを一括返済できれば問題なし！

いくらで売却できるのか、正確な売却金額は、買主との交渉で決まるので売買契約が成立するまではわかりません。

ある程度の相場なら不動産会社に査定してもらうことで把握することができます。

 

住宅ローンが残っている家を売却する時の注意点

家の価値は新築から10年も経つと大きく減っていきます。

10年もするとマンションは80％、木造戸建住宅は50％以下になってしまいます。

そのため、家の売却代金よりも住宅ローン残債の方が多い「オーバーローン」になってしまうこともあります。

 

家の売却には「住宅ローン完済」と「抵当権抹消」が大前提

住宅ローンとしてお金を借りると、家には必ず「抵当権」がつきます。

「抵当権」は住宅ローンが返済できなくなった時に不動産を没収・売却することができる権利です。

この「抵当権」は、住宅ローンを完済することで削除することができます。

「抵当権」はその権利が残ったまま不動産を売却してしまうと、次の所有者に大きな被害がかかります。

そのため、売却するためには「抵当権」の削除が必要なのです。

 

家の売却にかかる諸費用を把握する

家の売却にかかる諸費用も把握しておかなければなりません。

様々な費用が多く、その分、手元に残るお金が減ることになります。

 

☆印紙税

売買契約書に収入印紙で納付する

 

☆抵当権抹消登記費用

抵当権抹消登記は、住宅ローンの完済によって抵当権を外すための費用です。
不動産1個あたり1000円で可能

 

☆司法書士報酬

抵当権抹消登記の司法書士報酬は１件10000円程度。

 

☆仲介手数料

不動産会社に払う手数料で、売却金額によって金額が変わります。
400万円以上なら「売買価格×3％＋6万＋消費税」

 

☆譲渡所得

家を売却した時の利益を譲渡所得といい、その譲渡所得に対して「所得税」「住民税」などがかかります。
譲渡所得が出たとしても、控除特例を利用すれば税金をゼロにできます。

 

 

家を売却する時に必要になってくる諸費用はどんなものがあるか？

再開発事業や公共事業による立ち退き料の相場

立ち退きをする理由が違う場合、立ち退き料の相場も変わってきます。

 

立ち退き理由①道路拡幅

新しく道路を建設する場合や、元々の道路広くするときに立ち退きが発生した場合の立ち退き料は、公示価格や基準地価を基に算出するケースが多くあります。

この公示価格や基準地価を基に算出し、迷惑料などの慰謝料を追加します。

※公示価格とは地価公示法に基づいて国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示する標準値の価格のことで、国土交通省のホームページで確認することができます。

土地の取引の指標となる、公示地価とは？公示地価の算出方法は？

 

※基準地価とは各都道府県が主体となって毎年7月1日の評価が９月に公表される土地の標準価格のことです。

評価の対象となるのは全国の約2万地点の基準値で、基準地価の評価方法は公示地価とほぼ同じです。

 

立ち退き理由②区画整理事業

区画整理事業は、安全で快適な住みやすい街を作るための公的事業の一環として、道路や公園、下水道などの公共施設を新たに設置するために、土地所有者が宅地を提供し合い、あらためて土地を分配し直す事業のことです。

区画整理事業での立ち退きは、区画整備後に新しい土地が割り当てられます。建物の解体・再建、工作物の移転、引っ越し費用など、立ち退きに掛かる実費が立ち退き料となります。

 

立ち退き理由③再開発事業

再開発事業は都市再開発法に基づき市街地内の老朽化した木造建築物が密集している地区などにおいて次の内容を行う事業です。

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●細分化された敷地の統合

●不燃化共同建築などの建築

●公園や街路などの公共施設の整備等

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再開発の場合の立ち退き料は周辺の土地の相場などを勘案します。そのため、道路拡幅や区画整理事業よりも相場というものが計算しづらい立ち退きになります。

 

まとめ

立ち退き料は個別交渉で適正価格が決まるケースが多いので一概に決まった金額ではないようです。

立ち退き交渉自体が裁判で争われるケースも多く、トラブルになりやすい事項であることは間違いありません。

立ち退きを要求される立場になった時は、冷静に対処することが必要です。

 

住まいの広さを測る単位

住まいの広さを測る単位の代表には「坪」「平米」「畳」があります。

 

坪

坪は土地の面積を示す際に使われることの多い単位です。

「建坪」となった時は建築面積を表します。

１坪をｍに換算すると約3.30579㎡になります。

 

平米

平米は平方メートルを意味します。

現在、不動産の面積を計算する際に使われる正式な単位がこの平米です。

１平米は約0.3025坪になります。

 

畳

単位で使用する時は「ジョウ」と言います。

畳の大きさを基準とした単位です。

不動産広告のルールでは１畳1.62㎡以上という決まりがあります。

ただし、計測の仕方が独特であること、また、「以上」とあるように1.63㎡でも1.65㎡でも1畳と表記できることなどから正確性を求めるには不向きな単位です。

 

部屋の帖数の簡単な求め方

部屋の帖数がわからない時に、覚えておくと便利な計算方法がありますので、説明していきます！

 

例えば、一辺が4ｍ・6ｍの部屋があるとします。

ここから帖数を計算していきます。

 

①㎡（平米）へ計算する

最初は面積の公式「縦×横」の長さで計算します。
（1ｍ×1ｍ＝1㎡）

4ｍ×6ｍ＝24㎡

これで面積が出ました。

 

②坪数へ計算する

面積が出たら、次に面積を坪数に変換する計算をします。
（㎡×0.3025＝坪数）

「0.3025」と言う数字は坪数を計算する時に使います。

「0.3」で計算される方もいるようですが、正確な数字を出す時には「0.3025」で計算します。

 

24㎡×0.3025＝7.26坪

これで坪数が出ました。

 

③帖数へ計算する

最後に坪数を２で掛けます。
（坪数×2＝畳数）

なぜ「2」で掛けるのか？その理由は簡単で、2畳で1坪だからです。

7.26坪×2＝14.52帖

これで畳数の計算ができました。

 

 

あなたのサイトのURL、そろそろスリムにしませんか？

 

まとめ

●1坪は約3.30579㎡

●1㎡は約0.3025坪

●1畳は約1.62㎡以上
（1畳の広さは地域によって異なる）

畳数	平米数（㎡）	坪数
6畳	9.93㎡	3坪
8畳	13.24㎡	4坪
10畳	16.55㎡	5坪
20畳	33.1㎡	10坪

広さのイメージや価格の比較をするときに便利に使えるので、覚えておくと便利です！！

 

 

農地転用ができる農地と、できない農地

農地転用とは、農地を農地以外のものに転用することです。

 

詳しくはコチラ↓↓

【農地転用】どうやって手続きするの？誰がするの？費用は？その後は？

 

農地転用と言っても、農地転用できる農地と、農地転用できない農地があります。

 

農地転用ができる農地

●第2種農地

●第3種農地

それぞれ見ていきましょう。

 

第2種農地

第2種農地とは、市街化が見込まれる農地または、生産性の低い農地として分類される農地のことです。

具体的には…

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●駅や役所、官公庁から500ｍ以内にある農地

●規模が10ha未満で市街化区域から500ｍ以内にある農地

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第2種農地は、代替性（他の土地でも目的を達せられる）があると判断された時は農地転用の許可が下りません。

例えば、農地を転用して家を建てようとしている場合、農地と同じ広さの雑種地があるようなケースでは、雑種地を利用できるのであれば、農地を転用する必要がない」と判断されます。

 

第3種農地

第3種農地とは、市街地の区域内または市街化の傾向が著しい区域内にある農地のことで、政令で定めるもの。

具体的には…

[st-mybox title=”” fontawesome=”” color=”#757575″ bordercolor=”#BDBDBD” bgcolor=”#f3f3f3″ borderwidth=”0″ borderradius=”5″ titleweight=”bold” fontsize=”” myclass=”st-mybox-class” margin=”25px 0 25px 0″]

●上下水道やガス管などが2種類以上埋設されていて、500ｍ以内に一定の公共施設がある

●駅や役所、官公庁から300ｍ以内

●用途地域が定められている

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第3種農地は、基本的に条件をクリアしていれば農地転用可能ですが、ほとんど事例はありません。

 

農地転用できない農地

農地転用ができない農地は以下のようなものになります。

[st-mybox title=”” fontawesome=”” color=”#757575″ bordercolor=”#BDBDBD” bgcolor=”#f3f3f3″ borderwidth=”0″ borderradius=”5″ titleweight=”bold” fontsize=”” myclass=”st-mybox-class” margin=”25px 0 25px 0″]

●農用地区域内農地

●甲種農地

●第1種農地

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これらは特に農業に適した条件を備えている土地とされていて、原則として農地転用の許可を得ることはできません。

しかし、例外的に許可されるケースもあるため、農業委員会や行政書士などの専門家に相談してみるのをおすすめします。

 

コチラもどうぞ↓↓

土地の地目変更登記の方法。地目変更登記はしないとどうなる？費用はかかる？

 

畑から宅地へ地目変更

地目が畑のまま土地を売却すると売却先が限られてしまうため、宅地に変更してから売却するのがおすすめです。

ただし、畑から宅地へ地目変更するには農業委員会の許可が必要になります。

 

地目変更とは

地目とは不動産登記法の定める土地の用途のことです。

法務局に行くと、不動産に関する情報が記載された登記簿謄本を取得できます。このような書類には不動産の地目が書かれています。地目にはさまざまなものがあります。

代表的なもが「宅地」「田」「畑」「山林」等です。

「農地」という地目はないため、一般的には地目が「田」や「畑」となっているものが農地と考えます。

なお、地目は登記時点のものであり、現状に即していないことがあります。

このような時は、登記された地目ではなく、現状を基準に考えるものとされています。

 

許可を得ただけでは地目変更はされない

地目を畑から宅地へ変更するには、農業委員会の許可を得る必要があります。

ただし農業委員会の許可を得ただけでは地目は変更されません。

農業委員会の許可を得た上で、地目変更の手続きをしなければいけません。

地目を畑から宅地へ変更する時は「農業委員会の許可を得る事」と「地目を宅地に変える登記手続き」の両方を行う必要があります。

 

【農地転用】どうやって手続きするの？誰がするの？費用は？その後は？

 

畑から宅地へ地目変更しないとどうなる？

地目変更登記は、変更された日から1ヵ月以内にしなければならないことが不動産登記法で定められています。

期間内に変更登記をしなかった場合、10万円以下の過料に処せられると記載されています。

しかし、実際には地目が変更されていない土地が存在します。

地目を変更しないままでいると、処罰以外にもデメリットが生じるので注意が必要です。

 

住宅ローンが組めない

地目を畑から宅地に変更して家を建て、住宅ローンを組む場合は地目変更登記を済ませておく必要があります。住宅ローンの審査では登記簿謄本へ地目と現況が合致しているかどうかが確認されます。その時に地目変更登記を行うことが求められるでしょう。また、金融機関は地目が畑となっている土地には抵当権を設定しないことが多いため、住宅ローンを組むことができません。

 

土地を売却できない

土地を売却する場合も、買主側が現況と地目が合致しているかどうか確認します。この時も現況と地目が合っていなければ地目変更を求められます。そもそも、地目が田や畑などの農地のままでは一般の人は所有権移転登記ができません。

 

地目変更登記は法務局に申請する

地目変更登記は造成などで現況が変わったあとにします。事前に申請はできません。

地目変更登記は土地の所在地を管轄する法務局に申請します。登記申請にあたっては、地目変更の登記申請書を作成して法務局に提出します。

申請書には申請人の住所、氏名など、申請者を特定できる情報、所在や地番など目的の土地を特定できる情報、変更前と変更後の地目、登記原因と変更日付などを記載します。また、農地の地目を変更する場合は農業委員会の許可書や届出書を添付します。

 

農地転用できる農地と、できない農地があります。どんな条件があるのでしょうか？

まとめ

地目変更登記は登録免許税が課されないため、自分で申請した場合は特に費用はかかりません。ただし、手間がかかるし、複雑な場合は土地家屋調査士に依頼するのが得策です。その場合の費用は地域によって異なりますが、だいたい5万円前後が多いようです。

 

家を売却する時に必要になってくる諸費用はどんなものがあるか？

 

農地転用とは

農地転用とは「農地を農地以外のもの」にすることです。
例えば、住宅を建てる・駐車場にする・店舗を作る…など。

ここでの農地とは「耕作の用に供されている土地」と定義付けられています。
登記記録の地目は関係なく、現況（見た目）が田畑であれば農地として扱われます。

ただし、現在の日本では、日本の農業生産力を守るために農地法という法律が存在し、個人の意思だけで転用することはできませんし、自分が所有する農地を転用する場合や、転用目的で農地を購入する場合では該当する法律が違ってくるため、手続きも異なってきます。

 

農地転用の手続き方法は？

農地転用には農地法第4条と5第条に沿って手続きが必要になります。

[st-mybox title=”農地法第4条” fontawesome=”fa-check-circle” color=”#FFD54F” bordercolor=”#FFD54F” bgcolor=”#FFFDE7″ borderwidth=”2″ borderradius=”5″ titleweight=”bold” fontsize=”” myclass=”st-mybox-class” margin=”25px 0 25px 0″]

農地を農地以外のものにする者は、政令で定めるところにより、都道府県知事の許可（中略）を受けなければならない

[/st-mybox]

[st-mybox title=”農地法第5条” fontawesome=”fa-check-circle” color=”#FFD54F” bordercolor=”#FFD54F” bgcolor=”#FFFDE7″ borderwidth=”2″ borderradius=”5″ titleweight=”bold” fontsize=”” myclass=”st-mybox-class” margin=”25px 0 25px 0″]

農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（中略）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、または移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が都道府県知事の許可（中略）を受けなければならない

[/st-mybox]

農地法第4条では農地を農地以外の土地に変更する場合に、都道府県知事や農業委員会の許可が必要なことについて。

農地法第5条では農地転用に所有権移転（売買）が伴う場合の許可について定められています。

これに違反した場合は3年以下の懲役または300万以下の罰金に処せられることがあるので必ず行うようにしてください。

手続きには2パターンあります。

 

①農業委員会へ「届出」をする

農地が市街化区域内にある場合は、各市町村が指定する提出書類を農業委員会へ提出してください。
毎月提出締切日があるため、各農業委員会が設定する締切日を把握しておきましょう。
締切日を過ぎてしまうと書類審査が遅れるので、転用を急ぐ場合は注意が必要です。

 

②都道府県知事の「許可」が必要な場合

市街化区域は市街化を推進する地域なので、届出をすれば許可は必要ありませんが、市街化調整区域は市街化を抑制する地域です。そのため農地が市街化調整区域の場合は、都道府県知事からの許可が必要になります。

 

農地転用の申請者は誰か？

農地法第4条による転用許可申請

農地法第4条により転用許可申請は農地の所有者が、農地を農地以外の目的へ転用して利用する場合の転用許可申請ですので、農地の所有者が単独で申請します。

例えば、自己所有の農地に自身が住む建物を建築しようとする場合は農地法第4条による農地許可申請となるので、所有者自身が単独で申請します。

 

農地法第5条による転用申請

農地法第5条による転用許可は、農地の所有者が農地を他人に譲渡、貸与し、他人が農地以外の目的へ転用して利用する場合の農地許可申請ですので、農地の所有者と譲受人、借主が共同して申請することになります。

 

代理人による申請

農地転用許可申請は第4条許可も、第5条許可も代理人による申請ができます。
ただし、報酬を得て代理人となるるのは有資格者である行政書士に限られます。

 

農地転用にかかる費用や必要書類

費用

4条、5条ともに届出・許可申請には費用はかかりません。が、提出に必要な書類を揃える手数料がかかります。専門書類が多いため、行政書士に依頼する方も多いです。その場合、届出で3万～5万円くらい、許可の場合は6万～8万円くらいかかってきます。（依頼先によります）

必要書類

●申請書（4条）（5条）

●住民票

●登記簿謄本

●公図

●利用計画書（企業による）など

目的や、土地の大きさによって必要な書類が異なりますので、市役所などで確認しましょう。

 

農地転用をしたら…

農地転用をしたら、地目変更登記が必要です。変更があった時から1ヵ月以内に変更登記を忘れずにしましょう

 

土地の地目変更登記の方法。地目変更登記はしないとどうなる？費用はかかる？

 

 

 

 

 

 

 

火災保険と火災共済の違い

マンションや一戸建て…住宅を購入すると、損害があった時に備えて火災保険や火災共済に加入が必要です。

どちらも火災やその他の災害での損害を補償してくれるものですが、火災保険や火災共済では補償内容や、保険料、などに違いがあります。

火災保険と火災共済の違いを知って、どちらに加入すればいいのかよく考えましょう。

 

2022年最新の住宅ローン控除！改正によりどこが変わったのかまとめました。

 

運営母体の違い

火災保険と火災共済の違いの１つは運営している母体です。

■火災保険→民間の損害保険会社が運営

民間企業は利益を追求して活動しているので、火災保険の保険料には利益も上乗せさせられています。

また、他社との競争があるので、商品開発に力を入れていて、火災保険は多様な商品開発がされており、細やかな補償内容が選べるなど、サービスが充実している傾向にあります。

 

■火災共済→非営利団体が運営

火災共済は利益を追求することを目的にするのではなく、「お互いに助け合う」という理念の下に、組合員がお金を出し合って、万一の事故に備える仕組みです。そのため、火災共済の掛け金は、火災保険の保険料よりも安い傾向にあります。

最低限の保障を受けるための商品設計になっているので、火災保険と比べると手厚いものではないが、その分毎月の掛け金は低いということになります。

 

地震保険の取り扱いの違い

地震保険には「火災保険とセット」と言う条件があります。

そのため、火災共済を選ぶと必然的に地震保険には加入できないことになります。

ただし、ほとんどの共済では「地震特約」や「自然災害共済」などが用意されていて、地震への備えはそこでカバーできます。

また、地震保険は国と保険会社との共同運営になっているので、どの保険会社で契約しても、保険料と補償内容は同じです。

火災共済の「地震特約」や「自然災害共済」はそれぞれの共済団体が独自に提供しているものなので、料金や補償内容は団体によって異なります。

 

火災保険のメリット・デメリット

火災保険の基本的な補償対象は「火災」「落雷」「破裂」「爆発」「風災」「ひょう災」「雪災」で、オプションで「水災」や「地震」をつけることが多い。

火災保険は保険会社が事故や災害の発生率と言ったリスクを分析して商品ごとに利益がでる保険料を算出している。

そのため、保険料は火災共済に比べて高くなるが、リスクに応じたきめ細かい商品ラインナップとなっています。

また、不要だと思う補償対象を外して、その分保険料を安くするなど、加入者のニーズに合わせたカスタマイズができます。

 

火災共済のメリット・デメリット

火災保険のほとんどは、「火災」「落雷」「破裂」「爆発」「水漏れ」「落下物」と言った被害に対する補償がセットになっていて、オプションがありません。

火災共済は細かなカスタマイズができない分、火災保険よりも掛け金（保険料）が安くなっています。

これが火災共済の最大のメリットと言えます。

 

まとめ

「火災保険」と「火災共済」はよく似ていますが、異なるものです。火災への備えを検討する時は双方の違いやそれぞれのメリット・デメリットをよく比較して選びましょう。

火災保険と火災共済を重複して契約しても、それぞれの補償の範囲内でしか補償されないので注意が必要です。

どちらが自分に合っているのか確認して加入するようにしましょう。

火災保険一括見積もり依頼サイト

増え続ける空き家（空き家問題）

今後も増え続けると予想される空き家問題には大きく分けて２つの問題が原因とされています。

１つ目は、高齢化社会が進む日本全体の問題で、団塊世代の相続が進み、空き家が急速に増加すること。

２つ目は、空き家の所有者自身が、空き家の管理や活用について問題を抱えていることです。

 

①高齢化社会問題

空き家が地域で問題視される１つ目の理由は、空き家が増えているということです。

民間予測で2033年頃には空き家数が2150万戸、全住宅の3戸に1戸が空き家になってしまうとあります。

[st-mybox title=”参考” fontawesome=”fa-file-text-o” color=”#757575″ bordercolor=”” bgcolor=”#fafafa” borderwidth=”0″ borderradius=”5″ titleweight=”bold” fontsize=”” myclass=”st-mybox-class” margin=”25px 0 25px 0″]

「空き家」は4つの種類に分類されます。

●売却用…販売中の空き家（不動産屋が管理）

●賃貸用…入居者募集中の空き家（不動産屋が管理）

●二次利用…普段使っていない別荘等（所有者が管理）

●その他…上記の3種類以外（所有者が管理）

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空き家は4つの種類に分類され、その中でも問題になっているのが、売りにも貸しにも出されておらず、定期的な利用がされていない状態の「その他」に分類される空き家です。

空き家が発生する最も一般的な原因は、自宅を所有する高齢者が老人ホームなどの高齢者施設や子ども宅などに転居することです。

今後、団塊の世代を含めた高齢者は急激に増えていきます。それに伴い、空き家もどんどん増えてしまうのです。

 

対策

日本政府は2025年には「その他」の住宅の空き家を500万戸から100万戸抑制することを目標に掲げています。が、現状、建物解体数は年間約50万戸に対して、新築供給が100万戸弱あります。

買い手が減ってる状況の中で、活用や解体を促していく必要があるので、非常に難しい目標だと考えられています。

 

②管理や活用に問題を抱える所有者

空き家を巡る問題のほとんどが所有者自身も空き家の管理や活用について問題を抱えていることが多いです。

所有者が抱える問題の多くは、法律や税制、もしくは物理的な問題であることが多いため、簡単に解決することができません。

 

所有者が抱える問題

空き家の多くは高齢者が住んでいた自宅、もしくは親から子供たちが相続した実家です。

そのため空き家には、家族との思い出が詰まっていて、利活用することに抵抗があるという方が多くいます。

 

親が所有している場合

高齢になる親が老人ホームなどの高齢者施設や子どもの家に転居して自宅が空き家になった場合、自宅を利活用するにはいくつもの壁が出てきます。子どもたちから、管理が大変だという理由で売却を勧められても同意してくれる親は多くありません。このようなことから高齢者の自宅は長い間、空き家状態になってしまっています。

 

子どもが相続している場合

子ども達が相続した後も実家の利活用は簡単ではありません。

子ども達は実家から離れた場所に住んでいることが多く、利活用についてどこに相談すればいいのかわからないのです。

また利活用について、兄弟間で揉めたりするケースも多くあります。

 

対策

空き家である間は適正な管理が必要になります。

利活用できるようになるまで、数年かかってしまう場合もあります。

その間、誰も利用していない住宅は一気に傷んでしまいます。老朽化が進むと屋根や外壁などの建物が剥がれ落ちたり、建物が傾いて倒壊する危険性が高まったりと様々な問題を引き起こしてしまいます。

空き家の管理が行き届かず、周辺環境に悪影響を及ぼしている場合、行政から指導や処分が行われるようになったので、自身で管理が難しい場合は業者に依頼しましょう。

 

家を売却する時に必要になってくる諸費用はどんなものがあるか？

 

家屋の評価方法

固定資産税の家屋の評価方法は、総務大臣が定めた「固定資産評価額」に基づいて、再建築価格を基準として評価する再建築価格方式をとっています。
そのため、固定資産税における家屋の評価額は実際の建築費や取得費とは異なる価格になります。

 

経年減点補正率とは？

経年減点補正率とは、家屋の建築後の年数の経過によって生じる損耗状況による減価を表したものです。
この割合は固定資産評価基準において、構造・種別ごとに示されていて、対象家屋に該当する表を適用して、当該年度の補正率を計算します。

 

再建築価格とは？

再建築価格とは、評価の対象となった家屋と同一のものを、評価時点においてその場所に新築するとした場合に必要とされる建築費です。物価の変動により価格は変わります。

一般的に再建築に必要な金額は市場における建物価格よりも安い場合が多く、固定資産税評価額で計算すると、市場での建築価格の5～6割程度になると言われています。

 

新築家屋の評価

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固定資産評価額＝再建築価格×経年減点補正率

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既存家屋の評価

家屋の評価額は3年に1度の基準年度に評価替えを行います。評価替えは、新築・増築家屋と同様に再建築価格を基準とする評価方法により新評価額を求めます。

その結果、新評価額が前年度評価額を上回る場合には、前年度評価額に据え置くこととされています。
評価替えの年度に決定された評価額は、翌年、翌々年と新たに評価を行わず、3年間同じ額になります。

 

家屋の評価額が下がらない主な理由

評価額は評価替えの年度において下がらない場合がある

一般的に経年減点補正率は、家屋が古くなっていくと下がっていきます。そのため、通常、評価額は下がっていきます。

しかし、物価の変動により建築資材の費用が上昇することもあり、その場合は見かけは古くなって、再建築価格は高くなります。
そのため、評価額は下がらず、かえって前年度評価額を上回ることもあります。

なお、評価替えによる新評価額が前年度評価額を上回る場合は、前年度評価額に据え置くこととされています。

 

家屋の評価額は再建築価格の20％より下がらない

家屋の評価においては、損耗の状況を再建築価格に反映するように固定資産評価基準により経年減点補正率が定められています。この経年減点補正率は、20％に対応する年数を経過する場合にはすべて20％に止めることとされています。
そのため古い家屋でも評価額は下がらないことになります。

 

経年減点補正率（木造家屋）

一般的な木造家屋は経過年数20年まで経年減点補正率が設定され、20年経過以上のものは再建築価格の20％となり、
ゼロにはなりません。

 

経年減点補正率は0.2000で終わりなので、住宅を保有しているだけで延々と固定資産税はかかってきます。