カテゴリー: 不動産知識

毎月支払いが発生する【修繕積立金】によって発生するお悩み「修繕積立金が高くて月々のランニングコストがかかるマンションを手放したい」「マンションを売り出し中だが修繕積立金が高くて買い手が見つからない」など、どうすることもできず悩まれてる方や、これからマンション購入に向けて気になる方も多いかと思います。

しかし、修繕積立金の高いマンションでも工夫次第で売却することは可能です！今回は、修繕積立金の高いマンションが売れづらい理由や売却に向けた対策を解説します。

修繕積立金の高いマンションは売れないって本当？

物件が売れない理由のとして「管理費や修繕積立金の金額が高い」とされていることについては、約７割もの不動産事業従事者が当てはまると回答しているようです。（株式会社すむたす調べ）売却中のマンションがなかなか売れない場合は、修繕積立金の価格が原因の可能性は十分に考えられるでしょう。

※その他マンションが売れない理由で大きく上げられる理由が以下になります。

築年数が古いマンション

国土交通省のマンション総合調査によると、築年数が古い物件ほど修繕積立金も高くなっている傾向にあるようです。そもそも新築時の修繕積立金は低めに設定されており、徐々に価格が上がっていくのが一般的だそうです。

築年数が経過するにつれ大規模修繕にかかる費用が明確になり、５年程度に一度のタイミングで修繕積立金額の見直しが行われるためです。マンションによっては、分譲当初の２～４倍以上に価格があがるケースもあるようです。このことからも、修繕積立金の金額が新築よりも築人数が経った中古マンションのほうが高くなるため「築年数が古い＝修繕積立金が高い」となり売れにくくなってしまいます。

長期修繕計画が整備されていない物件

単純に修繕積立金が高いだけではなく、長期修繕計画が整備されていないと売れにくくなります。国土交通省によると約７割もの管理組合が長期修繕計画を作成していない、というデータを公表しています。

修繕積立金は、主にマンションの共有部分を修繕するための積立金です。買い手側にとって長期修繕計画に基づいた適切な価格設定であれば、多少金額が高くても「快適に過ごすために必要な費用」と納得できることもあるでしょう。しかし長期修繕計画が整っていないと「修繕費用が何に使われているのか？」「なぜこんなに高いのか？」と買い手の不安になることも。

そのため、長期修繕計画が整備されていないと「根拠がないにも関わらず高額な積立費が設定されている」と感じ、購入を控えるひとが出てきます。

修繕積立金の高いマンションが売れない特徴

修繕積立金の高いマンションが売れない特徴が以下。

1. 月々の固定費の出費が多くなる
2. 修繕積立金の総額で負担が大きくなる
3. トラブルで修繕積立金が活用されない可能性がある
4. 投資物件として利益が下がる

月々の固定費の出費が多くなる

まず挙げられるのが、修繕積立金によって毎月の固定費が多くなることです。

買い手側は初期費用や年間の固定資産税・都市計画税以外にも毎月定期的な支払いが発生します。物件の購入価格が予算内であっても、ほぼ同じ条件で修繕積立金の価格が安い物件があれば、買い手は修繕積立金の安いほうへ流れてしまうでしょう。また購入時に住宅ローンが組めても、修繕積立金によっては毎月の支払がキャパを超えてしまう可能性もあるため、慎重になる方は多いでしょう。

修繕積立金の総額で負担が大きくなる

修繕積立金の値上げによって金銭的な負担が大きくなることも、修繕積立金の高いマンションが敬遠される原因として挙げられます。先述のとおりに、修繕積立金は築年数が古くなるにつれ上がっていくのが一般的。また該当のマンションの積立方法が「段階増額積立方式」であれば増額が前提とされています。

「段階増額積立方式」とは、新築直後の設定金額を低く抑えて築年数の経過とともに徐々に増額していく徴収方法です。

修繕積立金は管理組合によってマンション全体で決められているため、個人での自力交渉などでは対応しようがありません。

トラブルで修繕積立金が活用されない可能性がある

分譲マンションのトラブルには様々なものが考えられますが、なかには「住居人たちが積み立ててきた修繕積立金が、悪質なコンサルタントに巻き上げられる」ようなトラブルも報告されています。こうした事案は滅多に起きるものではありませんが、修繕積立金に限らずトラブルに見舞わられる可能性もあるということです。

しかしこういったニュースなどを買い手が見た際には「せっかく積み立てても何かしらのトラブルで無駄になる可能性がある」と感じ、修繕積立金が高く設定されているマンションは購入の際に候補から外れてしまうことがあるでしょう。

投資物件として利益が下がる

分譲マンションを購入する方の中には、家賃収入を目的とした「投資物件」として検討する人もいます。

賃貸としてマンションを貸し出す際に、管理費は借主に払ってもらうことが条件となる場合がありますが、修繕積立金は借主に負担させずオーナー自身が支払うケースがほとんどです。そのため、修繕積立金が高いほど投資の実質利回りを低下させることになり、収入目的の買い手からも「利益を得ずらい」と判断される可能性が高いでしょう。

補足

以上で解説のとおり、さまざまな理由から「修繕積立金が高いマンションは売れにくい」と言われています。

マンション購入にあたって「将来的に住み続ける場合」も「賃貸として貸し出す場合」いずれも、修繕積立金は所有者の支払いとなりますので、しっかり検討・シミュレーションしたうえで購入を決定するように心がけましょう。

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相続で譲り受けた土地や、家を解体した跡地などで「なかなか土地が売れない…」とお悩みになる方もいらっしゃるかと思います。すぐに買い手が見つかる土地と、購入希望者がなかなか現れない土地に違いはあるのでしょうか？

土地の売却がスムーズにいかないと、維持管理負担がストレスになります。今回は、土地が売れない理由やその対策、そしてどうしても売れないときの対処法を解説します。

土地が売れるまでにかかる平均期間は？

東にほん不動産流通機構が発表した「首都圏不動産流通市場」の動向（２０２２年）によると、土地の売却にかかってくる平均日数は約８３．６日とされています。不動産会社と媒介契約し、レインズ（不動産取引の情報交換システム）に登録された土地は、平均３ヶ月以内に売却に至っている計算となります。

そのため首都圏の土地が３ヶ月以上売れない場合には、何か理由があると考えられます。早期売却を目指す場合は、原因を見つけて売却に向けて対策を立てる必要があります。

土地が売れない理由と対策

売り出し中の土地がなかなか売れない理由と対策について解説します。

理由１，需要が少ない場所にある土地

過疎化が進んだ地域やアクセスが不便な土地は、購入希望者が限られていることから売却が困難になります。人口減少や地域の活気が失われると、需要は低くなるため買い手が見つかりにくくなるでしょう。

都市部でも、駅から徒歩３０分かかるなどアクセスが悪い土地は、通勤や通学に不便を感じる人が多いため敬遠される傾向にあります。

対策：地元に精通した不動産会社と専任媒介契約を結ぶ

売却を検討している土地が需要の低いエリアにあることが分かっている場合、地元に密着していて情報に詳しい不動産会社を探すことが重要。地元で長い間営業している会社などは、需要をしっかり理解していて古くからの顧客リストも持っている可能性が高まります。

また、複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約を結んでいる場合には、１社とのみ契約する専任媒介契約や専属専任媒介契約に変更することも検討するとよりいいでしょう。

理由２，土地の境界が確定していない

売りたい土地と隣の土地の境界がはっきりしていない場合、土地の売却が難しくなります。明確でない場合には、購入後に隣の土地の所有者とトラブルになる可能性があるため土地の購入希望者からは避けられがちです。そのため土地の売却時には「隣の土地との境界が確定している」ことが条件として一般的です。

対策：担当者に土地家屋調査士の紹介を依頼する

売りたい土地と隣の土地には境界が確定していることが重要です。まず、境界が確定しているかどうかを調べます。法務局で境界の確定状況を調べることができるので、自分で調べることも可能。ただし手間がかかるため、不動産会社に依頼すると調べてくれます。

もしも隣の土地との境界が確定していないことが分かった場合、土地家屋調査士と呼ばれる専門家に依頼して境界を確定する必要があります。この際も担当者に相談し、土地家屋調査士を紹介してもらうといいでしょう。

理由３，土地の条件が良くない

家を建てやすい整形地（長方形や正方形などの整った形状の土地）は人気が高く、不整形地（三角形や傾斜地など）は扱いにくいため人気が低いです。さらにエリアによっては、家を建てるのに適切な土地の広さがあり、広すぎても狭すぎても購入希望者を見つけるのが難しくなる場合もあります。

対策：土地に詳しい担当者に改善できないか相談する

土地の条件が良くない場合、不動産会社に相談して改善策を検討してもらう必要があります。広すぎる土地は適切な広さに分割したり、狭すぎる土地は合筆したりすることで買い手に魅力的に見せれます。

ただし土地を分筆・合筆することで、新たな問題が生じる場合もあるので慎重に検討する必要があります。どのようにすれば買い手に魅力的に見えるか、いいアピールができるかをその地域に詳しい担当者に相談することが重要になります。

理由４，土地の権利関係が複雑

土地の名義人が複数いたり、権利関係が複雑な場合に売却が難しくなることがよくあります。売却の際には、登記簿に記載されたすべての所有者の同意が必要になるからです。

特に代々引き継いできた土地などは、相続登記が行われていないために権利関係が複雑になるケースが珍しくないようです。相続人がすでに亡くなっている場合など、権利関係の整理にもかなりの時間がかかってしまうでしょう。

対策：不動産会社に相談する

相続した土地を売却するには、不動産会社に相談して適切なアドバイスをしてもらうのがいいでしょう。相続関係を整理して相続登記を行う必要がある場合、専門家である司法書士などを紹介してもらうこともできます。

理由５，土地の売り出し価格が相場より高い

土地の売却価格は、一般的に不動産会社が提示する査定価格に基づいて決定されます。しかし「売却代金で事業を始めたい」「売却代金で新居を買いたい」など様々な事情で、売主の意向が反映されることもあります。ただし、相場より高い価格で売り出される土地は、それに見合った魅力的な条件を提示できないと市場で敬遠されてしまうでしょう。

対策：市場相場に詳しい担当者に相談して売り出し価格を検討する

売り出し価格が高いことが原因で土地が売れない場合、相場に合わせた価格に下げることで買い手が見つかる可能性があります。ただし一度値下げすると、明確な理由がない限りは再び値下げするのが難しいので安易な値下げは避けましょう。

土地の需要はエリアごとに大きく異なり、経済動向にも影響を受けます。そのため、売り出し価格を検討する前にその地域の市場に詳しい担当者に相談し、慎重に価格設定することが大切です。

理由６，不動産会社の選び方

土地がなかなか売れない場合、選んだ不動産会社が適切でなかった可能性もあります。各不動産会社には「マンションの取引が得意」や「土地取引が主力」など、それぞれ得意分野があります。土地を売却したいのにマンション取引が得意な不動産会社に依頼していると、適切な戦力が立てられないことがあります。

対策：土地売却に強い仲介担当者を探す

土地売却に強い不動産会社は、ホームページで取引実績などが確認できるようになっています。ただし、会社は得意でも担当者によっては得意分野が異なることもあるため、期待した結果が得られないこともあるので注意しましょう。

また一括査定サイトでは不動産会社は選べますが、担当者は選択できません。土地売却に強い担当者マッチするため、仲介担当者マッチングサービスを利用するといいでしょう。

どうしても売れない場合は？

なかなか土地が売れない場合、理由に応じた対策をとってもなお売れずに残っている場合は「不動産会社に直接買い取ってもらう”買取”を選択する」のもひとつの方法です。

買取は、不動産会社が直接買主となり土地を買い取る方法です。仲介よりも売却価格が低くなることが多いですが、買取価格に納得すれば早い場合１週間程度で現金化できるというメリットがあります。

ただし、どんな土地でも買い取ってもらえるわけではありませんので、早い段階で不動産会社に相談することをおすすめします。

補足

今回は、土地を売るために取るべき対策などについて解説しました。

その土地の条件によって押さえておくべきポイントは大きく異なってくる場合もあるため、まずは売りたい土地のエリアについてよく調べ、理解したうえで売却価格を設定して手続きを進めていくのが売却までの一番の近道でしょう。

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年々社会問題化してきている「空き家の増加」について、実家を相続したが住む人がいない・転勤が長くなりマイホームを手放さなければならないなど、空き家の処分に困っている方も多いかと思います。空き家は処分せず放置していることで不動産価値も下がり、コストだけがかかり続けてしまうため早期売却が望ましいです。

そこで今回、空き家を売却したいと考えている方や今後のために知っておきたい！という方に売却の方法や流れ、その他空き家売却時に理解しておきべきポイントなどを紹介していきます。

空き家を売却するための３つの方法

 

空き家を売却する際は、大まかに以下３つの方法が考えられます。

中古住宅または古屋付き土地として売却

一般的に木造住宅だと築２０年を超えると不動産価値がなくなるとされています。しかし、築年数だけでなくメンテナンスなどをしっかり行っている優良物件で、人が住める状態であれば築２０年を過ぎていても【中古物件】として売却することが可能です。

しかし築年数が古く、家が劣化し人が住める状態でなくなってしまった物件でも【古屋付き土地】として売り出す方法もあります。「古屋」とは劣化がひどく人が住めない状態の家を指します。建物はあるけれど人が住むための住宅としては使えないため、古屋付き土地はあくまでも「土地」に分類されるのが中古物件として売り出すときとの大きな違いです。

解体して更地として売却

空き家になっている土地は、建物を解体して更地として売る方法があります。

土地を探している人にとっては解体・撤去の手間や費用をかけずにすぐに家を建てることができるため、購入意欲が湧きやすいそうです。また「埋没物があるのでは…」といった不安を持たれる方もいますが、そういった不安や売主側の契約不適合責任を問われる心配を解消できるのもメリットです。

ただし更地で売り出すには解体費用などが掛かり、かかる費用を回収するために市場価格より高く設定すると買い手が見つからない恐れもあります。更地にしたからといって必ず買い手が見つかるとも限らないからです。また更地にすることで長期間売れなかった場合は、固定資産税が上がり維持費が高くなる可能性もでてくるため注意が必要です。

不動産会社に買い取ってもらう

リノベーションして再販する、または更地にして土地として売却をするといった目的で、不動産会社が空き家を買取してくれる場合もあります。買取の場合、査定価格に納得できれば早ければ約１週間ほどで現金化できる可能性があることがメリットです。

しかし買取の場合、リフォームや建物の解体作業にかかる費用を折り込む必要があるため、仲介による売却よりも価格が安くなりがちです。また買い取っても売却できる見込みのない場合は、そもそも買取してもらえない可能性もあるのが気をつけておきたいポイントです。

早期売却するべき理由

 

空き家はできるだけ早く売却したほうがいい、とされています。以下３つの理由を確認していきましょう。

所有している間は維持管理費がかかる

空き家は所有している限り、様々な維持管理費が発生してしまいます。例えば固定資産税・都市計画税などは毎年１月１日時点の所有者に対して課税されます。空き家に住んでいるかどうか、ではなく「所有している限りは支払い義務が発生する」からです。

また劣化を防いで家の資産価値を守る場合には、定期的に空き家のメンテナンスを行う必要もあります。外壁の塗装や周辺の掃除、室内の換気も大切なので手間と費用がかかります。

近隣に迷惑がかかる恐れがある

人が住んでいない空き家となった場合、害虫や害獣の住処となってしまう危険性が伴います。また庭付きの場合だと雑草などのお手入れをせず放置してしまうことで、不衛生な環境になると悪臭の発生や近隣エリアの見た目の印象にも響くため近隣に迷惑をかけてしまう結果になることも。

家の劣化が進むと、台風などの天災で建物が崩壊したり屋根材が飛散した場合に近隣住民に被害・迷惑がかかる可能性も考えられます。場合によっては近隣住民から「損害賠償請求」されるような大問題につながる可能性もあるため注意する必要があります。

特定空き家に指定される可能性がある

空き家を放置していると、自治体から【特定空き家】に指定される恐れがあります。特定空き家に指定されると自治体から助言・指導・勧告などを受け、対処しなかった場合は最終的に行政代執行によって解体・退去させられることも。その際に発生する費用はすべて所有者の負担とされてしまうため、特定空き家と指定される前に売却する必要があります。

空き家売却時の流れ

空き家を売却する際の一般的な流れは以下です。

Step１	名義変更されているかを確認する
Step２	不動産会社の査定を受ける
Step３	媒介契約を締結する
Step４	売却活動を行う
Step５	売買契約を締結する
Step６	決済・引き渡しを行う
Step７	確定申告を行う

空き家の売却に発生する税金や諸費用

空き家売却時に発生する主な費用が以下になります。

1. 印紙税
2. 登録免許税
3. 譲渡所得税
4. 仲介手数料
5. 解体・処分費

それぞれの費用の詳細について解説します。

印紙税

印紙税は、契約書や領収書などの契約文章に対して発生する国税です。空き家の売却に関しては、買主と交わす売買契約書に対して課税されます。印紙税は売買契約書に記載される売買金額により、納税額が決まります。

登録免許税

登録免許税は、不動産登記する際に発生する国税です。

売却する空き家に住宅ローンが残っている場合は、抵当権が設定されています。「抵当権」とは、住宅ローンを融資している金融機関が万が一返済が滞ったときに備えて担保とすることです。抵当権が設定された不動産は、いつ抵当権が行使されるかわからないため買い手を見つけることができません。そのため売却に関しては、住宅ローンを一括返済して抵当権を抹消する必要があります。

譲渡所得税

空き家を売却して利益である譲渡所得が出た場合は、譲渡所得税（譲渡所得に対してかかる所得税、住民税、復興特別所得税の総称）が発生します。

また売却するのが相続した空き家であれば、所有期間は被相続人の所有期間を引き継げます。さらに譲渡所得が出た場合も、一定の条件を満たすことで譲渡所得の控除を受けられる可能性があるので必ずチェックするようにしましょう。

仲介手数料

不動産会社に買主を見つけてもらう「仲介」による売却をした際、不動産会社には成功報酬である仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は税抜きの売却金額に対してかかり、宅地建物取引業法で上限額が決まってきます。

空き家の売却は手間と時間がかかるわりに低価格での取引になることが多く、不動産会社が取り扱いに対して消極的になるケースが少なくないようです。不動産会社から相談を受けたときには、売却の見込み額なども考慮して検討する必要があります。

解体・処分費

空き家を取り壊して更地にして売却する場合には、解体費用やその他処分費などが発生します。３０坪の木造住宅で１２０万～１８０万円程度が相場とされていますが、建物の構造や大きさ、また空き家のある地域によっても異なるためあらかじめ業者に確認しておきましょう。

補足

空き家は所有しているだけでもコストがかかり続けてしまいます。今後住む予定がない場合は、できる限り早めに家を手放すことをおすすめします。

とはいえ、空き家の売却は物件の状態によってどのような方法で売却するかを考える必要があります。売却に成功したい場合は、空き家売却のノウハウと経験豊富なエージェントに依頼するのが近道でしょう。

 

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家がなかなか売れずに時間が経過している場合、なぜ家が売れずに残っているのか？どこに問題点があるのか探し出してみて、問題を改善することで少しでも売れやすい家にしていくことが大切です！

売れない家の特徴

まず一般的に売れにくい物件として以下５つのポイントを紹介します。

1. 売出価格が相場より高い
2. 築円数が古い
3. 立地条件が悪い
4. 建物の状態が悪い
5. 室内・共有部分の印象が悪い

それぞれ５つのポイントが何故売れにくい条件となってしまうのか？詳しく解説していきます。

売出価格が相場より高い

家がなかなか売れない理由の一つとして、売り出している物件価格が相場よりも高く設定されていることが考えられます。少しでも高く売りたいと思い、周辺のほかの物件に比べて価格を高く設定してしまっているとどうしても売れにくくなってしまいます。

売出価格が相場より高いかどうかを判断するには「最寄り駅からの距離・築年数・間取り」などの条件が似ている他の物件と価格比較をしてみましょう。相場よりも安い価格に設定することで早く成約することができ、高く設定すると売れ残ってしまいます。価格を決める際は不動産会社と相談のうえ、相場に基づいて売出価格をいくらにするかを決めましょう。

築年数が古い

築古物件の場合は、なかなか買い手が見つからないのが現実。なかでも建築から３０年以上経過している物件は、特に売れづらく売却までにかなりの時間がかかってしまうことがあります。築３０年以上の物件は、いずれも【耐震等級１】が適応されていないことも大きな原因です。

「耐震等級１」とは、地震建築基準法で定められた１～３までの耐震等級のうちもっとも低い等級です。耐震等級は地震にどれだけ耐えられるか、建物の強度を数値化したものです。耐震等級１は数百年に１度発生する震度６～７の地震に対して、倒壊・崩壊しない程度の耐震性能を備えています。

立地条件が悪い

家が売れない理由のうち、以下のように立地条件が悪いことも売れない原因として考えられます。

• 最寄駅から遠い
• 前面道路が狭く車庫入れしにくい
• 商業施設・役所・銀行・学校が少ない
• 治安が悪い

最寄り駅から遠い場合は通勤・通学が不便で、物件購入の際に候補から外れてしまうことが多いです。また車庫がある場合に全面が道路で狭く、車庫入れが難しいと嫌がる方も多いでしょう。また家の周辺に商業施設・役所・銀行・学校など生活に必要不可欠な施設が少ないと、購入後に不便を感じてしまうため買い手が見つかりにくくなります。

家を購入したことのある方のうち、立地条件を重視した人は８割以上いることが分かっているためかなり重要なポイントだと言えるでしょう。

建物の状態が悪い

戸建てでもマンションでも、建物の状態が悪いと「買いたい」と思う人は少ないでしょう。見た目で明らかに状態の悪さがわかると買い手がつきにくいため、以下ような状態になっていないか事前に確認しておくといいでしょう。

• 外壁にひび割れが発生している
• 雨漏りしている
• 防音・防熱性が低い
• 設備に故障や不具合がある

室内・共有部分の印象が悪い

写真での印象や内覧時の印象で、家の内部の見た目が良くない場合は抵抗感を持たれる方も一定数います。「ほこりやゴミが見える」「水回りにカビが発生している」「クロスが剥がれたり明らかに汚れている」…などの状態になっていないか確認して定期的にメンテナンスする必要があるでしょう。

マンションの場合は、共有部分が汚れていることで悪い印象を持たれてしまうことがあります。室内だけ綺麗でもエントランス・駐車場・階段・エレベーター・ゴミ置き場など、共有部分の印象が悪いと住みたいと思ってもらいにくいでしょう。

家が売れる期間は平均で「２ヶ月」以上

公益財団法人東日本不動産流通機構によると、売却までにかかる平均日数は「中古マンションで７１．４日」「中古戸建住宅は８１．２日」です。平均すると売却までに２ヶ月以上かかることが分かっています。

ただ、この平均日数はあくまで首都圏の日数になるので地域によって異なる場合もあります。あくまで目安ではありますが、この平均を大きく超えている場合は対策を考えなおしたほうがいいでしょう。

売れない家を売るための改善点

家が売れ残ったまま不動産価値が下がってしまうのはなるべく避けたい…売却される方はみんなそう考えるかと思います。そこで、家を売り出してから数か月たっている方は以下の方法を改善してみましょう！

1. 売出価格を下げる
2. ホームインスペクションを実施
3. デメリットを逆手に取りメリットとして押し出す
4. ハウスクリーニングでメンテナンス
5. 不動産会社・担当者を変える

以上の方法を試してみることで売却に繋がりやすくなります！実際にどうすればいいのか詳細を解説します。

売出価格を下げる

売出価格が相場より高い場合や、物件の条件に見合っていない場合は他の物件に比べて売却にづらくなります。そこで売出価格の見直しを行い、価格を下げることで売却に繋げるのもひとつの方法です。需要を再度想定して、条件に見合っているか確認することが大切。価格設定を見直すポイントは以下３点。

• 取引額・地価の変動などによる市場動向
• 同じエリアのほかの物件の成約価格
• 競合物件の売出価格

以上３つのポイントを押さえて価格を調整することで、今まで購入対象外とされていた購入希望者の方からの目に留まり、売却できる可能性が高まります。ただし、一度価格を下げると元の価格に戻すことは非常に難しいため、慎重に検討する必要があります。

ホームインスペクションを実施

売り出している物件の状態が悪い時は、ホームインスペクションの実施を推奨します。

ホームインスペクションとは【建物の劣化状態や損傷を専門家に調査してもらうこと】です。日本ホームインスペクタズ協会によって資格を付与された人のみホームインスペクター（住宅診断士）になれます。

ホームインスペクションを実施することで物件に欠陥がないか、どこを補修すべきなのかがわかるようになります。ホームインスペクションを実施することで購入希望者の安心や信頼に繋がり、買い手が付きやすくなります。どの業者に相談すればいいかわからない場合は、不動産会社にご相談ください。

デメリットを逆手に取りメリットとして押し出す

立地の悪さが原因となり家が売れない場合は、デメリットとして捉えらえる点をメリットとして押し出すことで物件がより魅力的に感じることもあります。

例えば、交通の利便性が悪い場合はそれを逆手に取り「静かで暮らしやすい」などと表現することができます。逆に繁華街など周辺が夜でも騒がしい地域にある場合は「利便性が高い」と言い換えることができるでしょう。

どんなエリアにもそれぞれメリット・デメリットはあるため、うまく言い換えをすることで本来デメリットとして悪い印象がつく場合でも魅力的に感じてもらうことができるでしょう。

ハウスクリーニングでメンテナンス

物件の室内や共有部分の汚れが目立つ場合などは印象が悪くなってしまいがちです。そこでハウスクリーニングを実施することが推奨されます。汚れがつきやすい水回り、クロスの汚れや損傷など、素人の掃除では限界があります。そこでプロに依頼することで汚れの目立たない綺麗な印象を持ってもらいやすくなります。

不動産会社・担当者を変える

物件に特に問題が見当たらない場合は、不動産会社や担当者を変えてみるのもひとつの方法です。「宣伝活動が不十分」「戦略を持たずに販売を開始している」など、理由は様々かと思いますが、依頼する不動産会社や担当者によって売却できるまでの期間や価格が変わってしまうケースはあります。

売却開始から数か月経っても家が売れず残っている場合や、売出価格の見直し・クリーニングなどを行っても売れない際は不動産会社や担当者の変更を検討してみるのもいいでしょう。

補足

補足になりますが、家が売れない場合にやってはいけない行動として「空き家のまま放置する」「家の不具合を隠して販売する」などの行為は信頼されず購入者の不安を煽ってしまうため注意しましょう。

対策をしても売れない場合は不動産会社に買い取ってもらうこともできるので、不動産価値がなくなってしまう前に相談を！

 

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家が売れないままだとどうなるの？

住宅の売却を検討されている方、今後売却の可能性がある方はチェックしておくべき問題！売り出した家が売れない状態のままだとどんな問題が発生するのか？

1. 維持費が発生する
2. 空き家のまま放置すると老朽化する
3. 不動産価値が下がっていく
4. 管理状態が悪いと解体を命じられることがある
5. 住宅ローンを滞納すると競売にかけれることがある

以上のように家が売れないままで放置されていると主に５つのデメリットが発生します。それぞれのデメリットについてさらに詳しく解説していきます。

維持費が発生する？

売れない物件を持ち続けていることで、様々な維持費が発生していきます。

1. 固定資産税
2. 都市計画税
3. 管理費や修繕積立費
4. 光熱費（水道・ガス・電気）
5. 保険料
6. 家のメンテナンス費用

家を購入したことのある方ならご存じかと思われますが、一戸建て・マンションともに発生する税金が「固定資産税」と呼ばれるものです。固定資産税とは、固定資産評価額をもとに算出される税金のことで、毎年１月１日時点の所有者に課されます。

「都市計画税」とはあまり聞いたことのない方もいるかと思われますが、都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用などに充てるために課せられる税金のことです。都市計画税は地域によっては発生しないケースもありますが、これら税金に加えてマンションの場合は管理費や修繕積立費などが発生します。

また、家に住んでいなくても状態を維持するために水道・ガス・電気などの契約は止めずに継続することが一般的です。基本の光熱費のほかにも、保険料や家の状態によって庭の草刈りなどのメンテナンス費用が発生することもあるため、売れずに持ち続けているだけでもかなりの費用が発生するでしょう。

空き家のまま放置すると家が老朽化する！

 

売れない状態で空き家のままメンテナンスを怠ることで家の老朽化が進みます。

害虫が発生してしまったり、喚起や掃除が行われないことでカビが発生してしまいクロスや水回りの汚れが進行する恐れがあります。また、損傷部分がさらに激しい損傷になってしまい、売り出した時よりも売れにくい物件になってしまうこともあります。

不動産価値が下がる！

家は売れない期間が長引くほど、不動産価値がどんどん下がっていきます。

建物の価値は、築年数の経過とともに「確実に減少していく」と考えられているからです。国土交通省が公開している【中古戸建住宅の価格査定の例】と呼ばれているものでは、戸建住宅の価値は築後２０年ほどで建物の評価がゼロに近くなる、とされています。こうした背景から、売れない期間が長引けば長引くほど不動産価値を下げていく必要があり、そのあと売却できたとしても売却後に住宅ローンが残る可能性も出てきます。

売れずに困っている方は、不動産会社に買い取ってもらうことも可能です。しかし売れない期間が長いと相場よりも安い価格での成約になることも考えられるので慎重に検討する必要があるでしょう。

解体を命じられることも…？

物件の管理状態が悪いと判断された場合に、地方公共団体から管理の指導が入ることがあります。空き家のまま放置していることで、外壁の部材の落下・塗装の剥がれなど老朽化によって建物自体が崩壊してしまう危険性がでてくるからです。

調査が行われて「空き家」と正式に判断され認められた場合、まず家の所有者に対して老朽化対策を行うように助言や指導が行われます。その指導があったにも関わらずメンテナンスなどをせず放置する状態が続いた場合、家の解体を命じられることがあるため注意する必要があります。

空き家を取り壊す際に発生する解体費用は通常家の所有者に請求されるため、状態によっては数百万円近くの解体費用が発生することも！

住宅ローンの滞納で競売にかけれることも

家が売れないことで支払いが滞り、住宅ローンを滞納してしまうケースを聞いたことはありませんか？

実は住宅ローンの滞納で家が競売にかけられてしまうリスクがあります。「競売」とは、住宅ローンが返済できなくなった際に債権者（※一般的には金融機関）が裁判所の権限で、強制的に家を売却する行為のことです。債務者（※家の所有者）が競売にかけられたことを知るのは【競売開始通知】が裁判所から届いたときです。

家が競売にかけられると、差し押さえとなって最も高い価格で家を買ってくれる第三者に売却することになります。競売によって売却した代金は「住宅ローンの返済」に充てられますが、不動産会社を通した一般的な売却や任意売却よりも、安い価格で売られてしまうこともあるようです。

補足

現在家を売り出しでいる方や、今後家を売ることを検討されている方は売れない状態で家が残ってしまうとどんなリスクが発生するのかしっかり把握しておく必要があります。正しい知識を持つことでリスクを最小限に抑えて、賢く物件売買の取引ができるようになります。

なかなか家が売れずに悩んでいる間にも、不動産価値は下がり維持費は発生しているので、手遅れになる前に不動産会社などへ相談して少しでも早く売却することをおすすめします。

 

弊社でも「家を売りたい」「土地を売りたい」などの相談も承っています！

元リフォーム会社だからこそ不動産に関して多方面から様々なアドバイスも可能！

どんな相談でもお気軽にご連絡ください♪

 

【お問い合わせ】

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2024年度の住宅補助金発表！

令和５年11月10日に新補助金が閣議決定されました。

その内容を確認していきましょう。

 

制度の目的

昨今の物価高騰の影響を受けやすい子育て世代・若者夫婦世帯が一定レベルの省エネ性能を担保した新築・リフォームに対して補助することを目的としています。

省エネ住宅が普及することで、国は2050年のカーボンニュートラル実現を目指しています。

 

カーボンニュートラルとは？

 

 

補助対象

条件①：18歳未満の子を有する世帯、もしくは夫婦のいずれかが39歳以下の世帯

 

条件②：令和5年11月2日以降に基礎工事より後の工程の工事への着手を行うこと。

 

条件③：長期優良住宅取得で100万円、ZEH住宅で80万円

 

 

 

まとめ

これから家づくりを検討していて、対象となる方は是非補助金を活用しましょう！！

 

 

住宅ローンが残っていても家の売却はできるのでしょうか？

 

 

予約契約とは

契約における予約とはどのような意味を持つのか？

 

具体的にはどのような書類が予約契約書として機能するのでしょうか？

 

 

契約における予約とは？

契約における「予約」とは、将来、当事者のいずれかが希望したタイミングで一定内容の契約（「本契約」という）を締結することを約する契約のことを指します。

 

本契約を成立させる権利のことを「予約完結権」といい、その権利者が権利を行使すれば、本契約成立の効力が生じる。

 

予約契約書になる書類は？

契約の予約を行う場合、必ずしも「予約契約書」とした書類を交わす必要はありません。

 

どのような題がついた書類でも、内容が予約契約であれば予約契約書として機能します。

 

「覚書」や「念書」、「承諾書」や「証明書」といった多様な名称が使われることもあります。

 

書類の名称にとらわれることなく、常にその書類に記載されている内容に着目するようにしましょう。

 

ローン特約とは？売買契約時には知っておきたいポイント

 

条件付き契約とは少し異なります

予約契約と似た契約に「停止条件付き契約」・「期限付き契約」があります。

 

停止条件付き契約とは、将来発生することが不確定な事柄の発生を条件に、履行請求を認める契約を指します。

 

「私が試験に合格したら」などと条件を付ける場合の契約です。

 

一方、期限付き契約とは、将来発生することが確実な事柄をきっかけに履行請求を認める契約を指します。

 

「〇年〇月〇日になったら」や、「あなたが亡くなったら」などと期日を設定することになります。

 

いずれも将来のある時点で契約の効力が生じる点が予約契約と共通していますが、それぞれ異なる特徴、性質を持っています。

 

予約契約と違って、停止条件付き契約や期限付き契約は基本的に「当事者の意思表示」に依存しません。

 

予約契約の場合は、当事者の意思表示に基づいて契約の無効、取り消し、もしくは解除が可能です。

 

 

【不動産売買】媒介契約とは？３種類の媒介契約の違いを説明します。

中古住宅の購入時に発生する費用

 

中古住宅購入時にかかる費用にどのようなものがあるのか確認します。

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●仲介手数料

●不動産売買契約書の印紙税

●所有権移転の登記費用

●火災、地震保険料

●不動産取得税

●固定資産税・都市計画税清算金

●金銭消費賃借契約書の印紙税

●融資手数料

●ローン保証料

●抵当権設定登記の費用

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仲介手数料

仲介手数料の上限額は宅地建物取引業で決められています。

売買価格が400万円を超える場合

売買価格×３％＋６万円＋税

 

 

不動産売買契約書の印紙代

印紙税法に規定されている契約書の作成においては、印紙税と呼ばれる税金を納める必要があります。

収入印紙を契約書貼付する形で納めますが、税額は契約書に記載されている金額によって変わります。

 

「1000万円を超え5000万円以下」なら2万円

 

※ただし2024年３月31日までは軽減措置があり、「1000万円を超え5000万円以下」の場合は1万円に減額されます。

 

 

所有権移転登記の費用

買主が住宅の正式な持ち主になったことを公的に証明するために必要な手続きが登記です。

 

その際に支払わなければならいのが登録免許税があげられます。

 

中古住宅を購入する際に必要になるのは土地と建物の所有権移転登記です。

 

登録免許税の計算式は「不動産の固定資産税評価額×税率」で、税率については登記の種類や取得した理由で異なります。

 

土地の売買における所有権移転登記は、2023年3月31日まで軽減措置の対象で、税率1.5％（本則2.0％）が適用されます。

 

建物の所有権移転登記についても軽減措置があり、2024年3月31日まで税率0.3%（本則2.0％）です。

 

また登記に関する手続きを司法書士に依頼する場合は登録免許税とは別に報酬を支払わなければなりません。

 

報酬の相場は5万円～10万円程度と言われています。

 

 

 

火災・地震保険料

中古住宅でも、購入時には火災保険に加入するのが一般的です。

 

契約する保険会社によって補償内容や保険料に違いはありますが、一般的に火災保険の10年契約の保険料の相場は戸建て住宅で10万円前後であることが多いようです。

 

 

【2022年10月火災保険値上げ？！】火災保険と火災共済の違いを比較してみました。

 

固定資産税・都市計画税清算金

固定資産税や都市計画税は毎年1月1日時点での所有者に対して1年分の税金が課されます。

 

※都市計画税がかかるのは市街化区域に土地や建物を所有している場合のみ※

 

年の途中で売買が成立した場合、1年分の税金を納めなければいけない売主が不利になります。

 

そのため中古住宅の売買では、売主と買主がそれぞれ所有していた日数に応じて、固定資産税と都市計画税を負担し合うのが習慣となっています。

 

 

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得した場合に課される税金です。

 

不動産を取得すると、半年から1年半以内に都道府県から不動産取得税の納税通知書が送られてきます。

 

取得した際に１度だけ支払う義務を負っているのが特徴です。

 

課税金額は「土地・建物の固定資産税評価額×税率4％」で計算します。

 

住宅用の建物および土地を2024年3月31日までに取得した場合は建物で「税率3％」、土地で「固定資産税評価額を2分の1に減額」と「税率を3％で計算」といった軽減措置の対象となることがあります。

 

 

金銭消費賃借契約書の印紙税

金銭消費賃借契約書とは、住宅ローンの契約をする際に金融機関と借主が交わす契約書のことです。

 

契約書に記載されている金額に応じて納める税額が決められています。

 

例えば「1000万円を超え5000万円以下」の場合は2万円です。

 

 

家を売却する時に必要になってくる諸費用はどんなものがあるか？

 

知りたいことが全部わかる！不動産の教科書 [ 池田浩一 ]

住み替えでも住宅ローン控除を受けられます！

マイホームを購入した場合でも、いろいろな事情で住宅を手放すことになり、新たな住宅を購入する「住み替え」を行うことがあります。

住み替えの場合、新居のための住宅ローンを新たに組むことになるのが一般的ですが、この場合でも住宅ローン控除を受けることができるのか？

結論、住み替えであっても住宅ローン控除を受けることは可能です。

しかし、そのためにはいくつかの要件を満たす必要があります。

 

住み替え時に住宅ローン控除を受けるための５つの要件

 

住み替え時に住宅ローン控除を再度受けるための要件は５つあります。
確認していきましょう。

 

①新居の新築・取得日から
６カ月以内に入居すること

新居を建築、または購入しても仕事等の都合ですぐには入居できないと言う場合もあるかもしれませんが、住宅ローン控除を受けるためには、６カ月以内に入居しなければなりません。

また、住宅ローン控除を受ける年の１２月３１日まで継続してその家に住み続けなければなりません。これは居住しているかどうかをその年の１２月３１日の住民票で確認するためです。

 

②住宅ローン控除を受けた年の合計所得金額が3000万円以下であること。

住宅ローン控除とは住宅の取得に関する経済的な負担を軽減するための制度です。

そのため、住宅ローン控除を受けることができるのは、控除を受ける年の合計所得金額が３,０００万円以下の人に限られています。

この合計所得金額とは、事業所得や給与所得といったものの他、株式配当所得や譲渡所得なども含まれます。

 

③新居の床面積が５０平方メートルで、床面積の半分以上が居住用であること。

住宅ローン控除を受けるためには新居の広さにも基準があります。

床面積は５０平方メートル以上、かつ床面積の２分の１以上は居住用でなければなりません。

床面積は実際に測るのではなくて、登記簿に表示されている数字で判断します。戸建の場合は延床面積がそのまま摘要されますが、マンションの場合は、廊下や階段といった共有部分は床面積には含めず、専有部分の床面積のみで判断することになります。

 

④住宅ローンの返済期間が１０年以上になること

新居のために組んだ住宅ローンの返済期間が１０年以上であることも要件の１つです。注意したいのが借入先です。

金融機関や支援機構などから借り入れたお金は対象ですが、親類や知人から借りたお金は控除の対象にはなりません。

また、勤務先からの借り入れは対象になりますが、無利子や金利０.２％に満たない利率の借入金は、控除の対象になりません。

 

⑤居住した年の前後５年間で他の特例を利用していない

家を売却した際に利益がでると、譲渡所得を得たことになり、その金額に応じて税金を支払わなければなりません。

譲渡所得とは、家の売却金額から、購入金額と売買費用を差し引いた金額のことです。

仮に譲渡所得が出たとしても、特例があるので、減税措置を受けることが可能です。

この減税措置を新居を取得した年と、その前後２年の計５年の間に受けていると、住宅ローン控除を新たに受けることができなくなってしまいます。

 

住み替え時は要件に注意して住宅ローン控除を使おう！

住み替えの場合であっても住宅ローン控除を利用することはできます。

そのための要件をしっかりと確認して、自分にあった判断をしましょう。

 

住宅ローンが残っていても家の売却はできるのでしょうか？