「借地権付きの物件って売却できるの？」「借地権付きの物件購入を検討しているけどよくわからない…」なんて声を聞いたことがあります。そもそも借地権が何か聞いたことはあるけど、よくわからないといった方も多いのではないでしょうか？
借地権付き物件を取引する際は「借地権」がどのようなものか、しっかり理解したうえで進めていくことが重要です。本記事では、借地権とは何か・メリットやデメリットについて解説していきます。
借地権とは？
まず借地権とは、借地借家法（※土地や建物を借りる際に適用される法律）で定められている「建物を建てるために第三者から土地を借りる権利」のことを指します。
借地借家法では地代（賃借料）を払って土地を借りる人は「借地権者」と定義され、一般的には「借地人」とも呼ばれています。借地の上に建てられる建物の所有権は、借地人が有します。
一方で「借地権設定者」と定義される土地を貸す側の人は「地主」と呼ばれるのが一般的です。地主は借地権のある土地を所有する権利を持ちます。
借地権には「地上権」と「土地の賃借権」がある
借地権には「地上権」と「土地の賃借権」の２種類が存在します。同じ借地権であっても両者の性質は大きく異なり、借地権付きの物件を売却する際は設定されている借地権がどちらかを確認することが重要です。
| 地上権 | 土地の賃借権 | |
| 有する権利 | 地上権設定契約に基づき土地を直接的・排他的に支配する（物件） | 賃貸借契約に基づき土地を使用する（債権） |
| 登記の業務 | 地上権設定登記が必要 | 賃借権登記は可能だが義務ではない |
| 抵当権 | 地上権に設定できる | 土地賃借権には設定できない（建物には設定可） |
| 譲渡・転貸 | 地主の承諾不要でできる | 地主の承諾があればできる |
地上権とは
地上権とは、第三者が所有している土地・建物などを所有する目的で使用する権利のことを指します。借地権が地上権である場合、借地人は借地権を地主の許可なく他社に譲渡・転貸することができます。
地上権は民法上の「物件」に該当し、第三者に対しても自由に借地権を譲渡・転貸できる非常に強い権利です。地主にとっては不利になることがあるため、地上権が設定された借地はあまり多くありません。
土地の賃借権とは
土地の賃借権とは、賃貸借契約を結んだ土地を使用する権利のことです。民法上は債権にあたりますが、地上権と違う点は地主の承諾なく権利を譲渡・転貸できません。
借地に対する賃借権登記は可能ですが、義務ではないことからされていないケースのほうが多くみられます。現在流通している借地のほとんどが、賃借権となっています。
借地権のメリット
借地権のメリットは主に以下４点。
- 土地の固定資産税、都市計画税の負担がいらない（地代で負担していることにはなります）
- 借地法（旧法）の場合、法律に守られていて半永久的に借りられる
- 土地が利便性や立地条件の良い場所にあることが多い
- 借地権付きの建物を購入する場合、所有権付きよりも安く手に入る
住宅を所有していると土地や建物に固定資産税がかかりますが、借地権がある土地の建物には土地に対する固定資産税と都市計画税がかかりません。そのため、土地も建物も自分で購入した物件よりも税金を安く抑えられるのがメリットです。（※土地の上に建っている建物には税金がかかります。）さらに、借地権の物件は利便性や立地条件でのメリットもあるということです。
借地権のデメリット
借地権の土地に建つ物件のデメリットは主に以下６点。
- 地代の負担がある
- 土地が借主の所有物にはならない
- 更新時に更新料が発生する場合がある
- 建物を売却する際には地主の承諾が必要（譲渡承諾料が必要）
- 増改築の際、地主の承諾がいる（承諾料が必要なケースも）
- 借地権は第三い
- 者に売却するのが難しい
以上のことから、せっかくマイホームを持っても自由が少なくなることがデメリットとなります。
土地に対する固定資産税や都市計画税がかからない一方で地代の負担が発生します。また、どんなに地代を払っても借りている土地は自分の所有物にはなりません。さらに、建物の売却や増改築を行う際、地主の承諾が必要になったり費用が発生するケースもあります。
また、借地権の土地の物件は所有権の土地の物件に比べて好条件が揃っていても、買い手を探すことが困難です。借地権の物件を売却するときはデメリットを上回る魅力的なメリットが必要とされます。
補足
本記事で解説の通り、借地権付きの住宅の購入や売却は、設定されている借地権の種類や内容をしっかりと理解したうえで進める必要があります。特に売却の際には地主の理解・協力が不可欠であるため、地主との交渉に優れた担当者がいる不動産会社に相談するのがいいでしょう。
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