投稿者: (株)アークエステート

最新の住宅ローン控除

本来なら住宅ローン控除は2021年で終了する予定でした。しかし2021年12月に令和4年度税制改正が閣議決定され、2025年（入居年）まで4年間延長されました。
住宅ローン控除とは、ローンを利用して住宅を取得する場合に毎年末の住宅ローン残高に応じて所得税を控除する制度です。
所得税から控除しきれない場合は、住民税からも一部控除されます。

2022年の改正でのポイント

制度の期間延長

住宅ローン控除の制度自体が4年間延期されて令和7年（2025年）までの適用となりました。

控除率の引き下げ

新築・中古住宅共に控除率1％から0.7％へ（年末残高）

控除期間

新築住宅・買取再販は13年
中古住宅は10年

借入上限額

その他（一般の）住宅で引き下げ、環境性能に合わせた借入限度額ができました。

＜新築住宅＞
〇長期優良住宅・低炭素住宅（認定住宅）の場合
2022年～2023年：5000万円

〇ZEH水準省エネ住宅の場合
2022年～2023年：4500万円
2024年～2025年：3500万円

〇省エネ基準適合住宅の場合
2022年～2023年：4000万円
2024年～2025年：3000万円

〇その他の住宅の場合
2022年～2023年：3000万円
2024年～2025年：0

高性能でエコな住宅ほど限度額は高くなります。この金額を超えた部分は適用されません。新築は入居年によって限度額が変わるため注意が必要です。

＜中古住宅＞
〇長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の場合
2022年～2025年：3000万円

〇その他の住宅の場合
2022年～2025年：2000万円

その他の改正内容

所得要件引き下げ

住宅ローン控除が適用できる年間の所得が3000万円以下から2000万円以下に変更されました。

新築住宅の床面積要件緩和

新築住宅の床面積要件が50㎡から40㎡へと緩和されました。

中古住宅の築年数要件緩和

今までの制度では鉄筋コンクリート造などの耐火住宅は築25年、木造住宅は築20年という適用条件に当てはまらなければ既存住宅販売瑕疵保険の保証証明書、または耐震基準適合証明書の提出が必要でした。

2022年の改正では1982年以降に建てた住宅は新耐震基準に適合するとして、上記のような証明書を取得する必要がなくなりました。
登記簿上の建築年だけで適用が証明できます。

申請には確定申告が必要

住宅ローン控除を受けるには確定申告が必要です。
入居した翌年の確定申告の時に税務署へ必要書類を提出する。これは普段確定申告をしない会社員でもしなければいけません。
２年目からは勤め先にローン残高証明書を提出することで控除を受けることができます。

ローン特約とは？売買契約時には知っておきたいポイント

住宅ローン特約とは？

ローン特約とは、「不動産を購入する際にローンが組めなかった場合に売買契約を解除できる」という特約です。

買主側の事情により不動産売買契約を解除する場合、通常であれば支払い済みの手付金は返還されず、場合によっては違約金が発生することもあります。しかしローン特約が契約条項に入っていて、かつローンが不成立だった場合、不動産売買契約そのものを解除して、契約を白紙に戻すことが可能となります。
ローン特約によって契約が解除された場合は、買主が売主に支払っていた手付金は全額返還され、違約金も発生しません。
ローン特約は買主を保護する条項です。

【不動産売買】媒介契約とは？３種類の媒介契約の違いを説明します。

ローン特約のよくあるトラブル

ローンを申し込む金融機関名が書かれていない

不動産売買契約書に、ローンを申し込む金融機関名が記載されていなくて、単に「金融機関等」となっていたり、
「A銀行、B銀行等」となっていたりすることがあります。

例えば「金融機関等」になっていた場合、買主がローンを希望する銀行で断られても、その他の銀行ではローンが通る可能性があると解釈されて、ローン特約の解除条件にあたらないと判断されてしまうことがあります。

「A銀行、B銀行等」となっている場合は、A銀行やB銀行でローンを断られたら、他の銀行にも申し込みをしなくてはいけなくなります。

ローンが希望金額に満たなかった時

ローンの金額が具体的に記載されていないと、申し込んだ全額のローンが通らずに一部しか借りることができなかった場合でも、ローン特約の解除条件にあたらないと判断されてしまいます。金額についても条件を明記することが大事です。

ローン不成立以外の理由での解除

「ローン審査は通ったものの、購入代金のほかに諸費用が思ったよりもかかることがわかった」
「親からの援助がなくなった」などの理由で、不動産売買契約を破棄することは自己都合での解約になるので当然ながらローン特約は適用されません。
ローン特約で解除できるのは契約内容にもよりますが、金融機関でのローン審査が通らなかったケースのみです。
また、ローン審査を受けている間に転職するなど、審査に影響を与える変更があった場合も自己都合とみなされることがあるので注意が必要です。

ローン特約には２種類ある

解除条件型

ローンを受けられないときに自動的に契約が白紙解除になるため、期限内に意思表示をし忘れて、手付金が返還されないというようなリスクがありません。ローンを受けることができる可能性が低い場合にはこちらを選んでおくといいでしょう。

一方で、ローンが不成立となった場合には自動的に契約解除になるため、買主が他の金融機関にローンの相談をしていたとしても、売買契約は無効となってしまいます。

解除権留保型

ローン不成立でも自動的に契約解除にはならず、買主に「契約を解除する権利」が与えられるものです。

解除を申し出ない限りは売買契約の効力が継続するため、予定していた金融機関でローンが受けれない場合でも、他のローン先を探すことができます。

一方で、期限を過ぎてからの買主側からの契約解除では、手付金が返還されないだけでなく違約金も請求されることになるので注意が必要です。

まとめ

金融機関からのローンを利用して不動産を購入する際には、ローンが通らなかった場合に備えてローン特約を結ぶことが一般的です。ローン特約は買主を保護するものですが、売主と買主の間で認識にズレがあったり、売買契約書の記載内容が不十分だったりするとトラブルに発展してしまう可能性があります。

買主がローン特約に関するトラブルを避けるためには、必要な情報をきちんと伝え、契約書に反映させることが重要です。
金融機関名や、融資条件、解除の期日や方法など、忘れずに記載するようにしましょう。

不動産でも土地と建物では性質が大きく異なり、土地は劣化しませんが、建物は経年劣化があるので消費物と考えられています。そのため、どれくらい使えるかを決めた「耐用年数」という言葉があり、耐用年数が建物の価値を決める重要な要素となっています。

鉄骨造の耐用年数には2種類の意味がある

耐用年数が指す意味には２つあります。
言葉通りに考えると、「構造が耐えられる年数」という意味になり、使用可能年数と捉えられます。

不動産では、実際に使用できる年数のほかに、税制上の定めとしての耐用年数もあるため、この違いを知っておく必要があります。

耐用年数：建物の寿命

建物の寿命という意味での耐用年数は建物のメンテナンス状況や立地によって大きく異なります。
適切な維持管理ができていれば寿命が長く、管理ができていないと寿命は短くなる傾向にあります。

鉄骨造も鉄筋コンクリート造も適切なメンテナンスができていれば50年～60年以上維持できるとも言われています。また、骨組みだけなら100年程度使えるということもあり、どれだけ手をかけ大事に使うかが寿命に反映されると言えます。これは他の構造でも同じです。

法定耐用年数：減価償却の期間

建物の寿命とは別に、税制上の定めとして設定されている耐用年数を法定耐用年数と呼びます。
法定耐用年数は減価償却をするための指標です。

法定耐用年数はあくまで減価償却年数を定めたもので、実際の建物の寿命には関係ありません。
法定耐用年数は構造ごとに違うだけでなく、同じ構造でも厚みによって異なるので注意しないといけません。

鉄骨造以外の構造の法定耐用年数

法定耐用年数により減価償却を計算

耐用年数は戸建て住宅や、アパート、マンション、店舗、事務所などに設定されています。
主に減価償却を行う場面で法定耐用年数が関係してきます。
建物などの固定資産は金額が大きいので、購入年に一括して費用を計上するのではなく、法定耐用年数に応じて年度ごとに減価償却で分割して費用計上していく考えで、節税対策や事業の会計処理などに用いられます。
できるだけ法定耐用年数が長い物件の方が、節税効果が高いということになります。
建物の法定年数と取得費がわかれば、減価償却の計算ができます。
正しく経費にするために、減価償却の計算方法を知っておくことも大切です。

築年数が経ち法定耐用年数の一部を経過している場合

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（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％

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減価償却費は「取得費×償却費」で算出できます。

※償却率は国税庁の減価償却資産の償却率表で調べます。
※土地は減価償却できません。

法定耐用年数を超過している場合

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法定耐用年数×20％

[/st-mybox]

耐用年数を超えた場合の問題点

法定耐用年数が住宅ローンの融資可否に影響する可能性があります。
不動産を購入する時は、ほとんどの人が住宅ローンを利用しますが、ローンを利用できるかどうかは金融機関が審査を行うので法定耐用年数をローンの審査基準の一つとして不動産の担保価値を測ります。
法定耐用年数を超えている不動産は資産価値が見出せず、審査に通りにくい傾向にあります。
また、審査に通っても返済期間が短いローンしか組めない場合があるなど、不利な状況が発生する可能性があります。
金融機関によって審査基準が異なるため断言はできませんが、一般的には住宅ローンを組む際には、金融機関がその物件を担保として融資を行うのでその不動産の担保価値がどれほどのものかが重要になります。

特に中古物件の場合は耐用年数も短くなってる可能性が高いため、その物件にどのくらいの耐用年数が残っているかも確認しておくといいと思います。