4/25日（火）午後６時から、宝塚ホテルで行われた宅建支部懇親会に参加させていただきました！
初めての参加であり、どのような感じなのかもわからないままでした。
会場に入ってからも、周りの雰囲気に緊張し、自分は場違いなとこに来たのでは？💦と思いつつも
運ばれてきた料理を堪能しました(*^-^*)
同じテーブルに座っていた方達が気さくに話しかけてくれて、和みました。
話しかけてくれた皆様ありがとうございました。
これからもどうぞよろしくお願い致します！！
おいしい料理を堪能できて幸せ～♡
契約における予約とはどのような意味を持つのか？
具体的にはどのような書類が予約契約書として機能するのでしょうか？
契約における「予約」とは、将来、当事者のいずれかが希望したタイミングで一定内容の契約（「本契約」という）を締結することを約する契約のことを指します。
本契約を成立させる権利のことを「予約完結権」といい、その権利者が権利を行使すれば、本契約成立の効力が生じる。
契約の予約を行う場合、必ずしも「予約契約書」とした書類を交わす必要はありません。
どのような題がついた書類でも、内容が予約契約であれば予約契約書として機能します。
「覚書」や「念書」、「承諾書」や「証明書」といった多様な名称が使われることもあります。
書類の名称にとらわれることなく、常にその書類に記載されている内容に着目するようにしましょう。
予約契約と似た契約に「停止条件付き契約」・「期限付き契約」があります。
停止条件付き契約とは、将来発生することが不確定な事柄の発生を条件に、履行請求を認める契約を指します。
「私が試験に合格したら」などと条件を付ける場合の契約です。
一方、期限付き契約とは、将来発生することが確実な事柄をきっかけに履行請求を認める契約を指します。
「〇年〇月〇日になったら」や、「あなたが亡くなったら」などと期日を設定することになります。
いずれも将来のある時点で契約の効力が生じる点が予約契約と共通していますが、それぞれ異なる特徴、性質を持っています。
予約契約と違って、停止条件付き契約や期限付き契約は基本的に「当事者の意思表示」に依存しません。
予約契約の場合は、当事者の意思表示に基づいて契約の無効、取り消し、もしくは解除が可能です。
中古住宅購入時にかかる費用にどのようなものがあるのか確認します。
[st-mybox title=”” fontawesome=”” color=”#757575″ bordercolor=”#BDBDBD” bgcolor=”#f3f3f3″ borderwidth=”0″ borderradius=”5″ titleweight=”bold” fontsize=”” myclass=”st-mybox-class” margin=”25px 0 25px 0″]
●仲介手数料
●不動産売買契約書の印紙税
●所有権移転の登記費用
●火災、地震保険料
●不動産取得税
●固定資産税・都市計画税清算金
●金銭消費賃借契約書の印紙税
●融資手数料
●ローン保証料
●抵当権設定登記の費用
[/st-mybox]
仲介手数料の上限額は宅地建物取引業で決められています。
売買価格が400万円を超える場合
売買価格×３％＋６万円＋税
印紙税法に規定されている契約書の作成においては、印紙税と呼ばれる税金を納める必要があります。
収入印紙を契約書貼付する形で納めますが、税額は契約書に記載されている金額によって変わります。
「1000万円を超え5000万円以下」なら2万円
※ただし2024年３月31日までは軽減措置があり、「1000万円を超え5000万円以下」の場合は1万円に減額されます。
買主が住宅の正式な持ち主になったことを公的に証明するために必要な手続きが登記です。
その際に支払わなければならいのが登録免許税があげられます。
中古住宅を購入する際に必要になるのは土地と建物の所有権移転登記です。
登録免許税の計算式は「不動産の固定資産税評価額×税率」で、税率については登記の種類や取得した理由で異なります。
土地の売買における所有権移転登記は、2023年3月31日まで軽減措置の対象で、税率1.5％（本則2.0％）が適用されます。
建物の所有権移転登記についても軽減措置があり、2024年3月31日まで税率0.3%（本則2.0％）です。
また登記に関する手続きを司法書士に依頼する場合は登録免許税とは別に報酬を支払わなければなりません。
報酬の相場は5万円～10万円程度と言われています。
中古住宅でも、購入時には火災保険に加入するのが一般的です。
契約する保険会社によって補償内容や保険料に違いはありますが、一般的に火災保険の10年契約の保険料の相場は戸建て住宅で10万円前後であることが多いようです。
【2022年10月火災保険値上げ？！】火災保険と火災共済の違いを比較してみました。
固定資産税や都市計画税は毎年1月1日時点での所有者に対して1年分の税金が課されます。
※都市計画税がかかるのは市街化区域に土地や建物を所有している場合のみ※
年の途中で売買が成立した場合、1年分の税金を納めなければいけない売主が不利になります。
そのため中古住宅の売買では、売主と買主がそれぞれ所有していた日数に応じて、固定資産税と都市計画税を負担し合うのが習慣となっています。
不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得した場合に課される税金です。
不動産を取得すると、半年から1年半以内に都道府県から不動産取得税の納税通知書が送られてきます。
取得した際に１度だけ支払う義務を負っているのが特徴です。
課税金額は「土地・建物の固定資産税評価額×税率4％」で計算します。
住宅用の建物および土地を2024年3月31日までに取得した場合は建物で「税率3％」、土地で「固定資産税評価額を2分の1に減額」と「税率を3％で計算」といった軽減措置の対象となることがあります。
金銭消費賃借契約書とは、住宅ローンの契約をする際に金融機関と借主が交わす契約書のことです。
契約書に記載されている金額に応じて納める税額が決められています。
例えば「1000万円を超え5000万円以下」の場合は2万円です。
家を売却する時に必要になってくる諸費用はどんなものがあるか？
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経済的に自立し、早期リタイヤを実現する「FIRE（ファイヤ）」：（Financial Independence,Retire Early）と呼ばれる生き方が若者を中心に注目を集めています。
「FIRE」を直訳すると「経済的自立と早期退職」。定年を待たずに、なるべく早期にサラリーマン生活を終え、資産運用などを中心に生活していくライフプランです。
数年前から全世界に広がりを見せたFAIREは拡大し、日本でも実践しようとする人が増えてきています。特に2020年はコロナ禍の影響もあり、職場や通勤から距離を置きたい人が増えて、FIREへの憧れを注目が一気に上昇しました。
FIREも早期リタイアも、定年を待たずに早期に退職することは同じですが、リタイアを迎えるまでの資産の作り方や老後の資金の考え方が違います。
早期リタイアは、リタイア後は仕事をせずに、それまでの貯蓄や退職金・年金などで生活していくものです。
そのため、リタイアするまでにその後の生活費を賄えるだけの貯蓄が必要となります。リタイアまでに蓄えた資産をリタイア後に切り崩して生活していくため、蓄えが目減りしていきます。
それに対し、FIREは経済的自立のために意欲的に貯蓄をし、退職後は運用益などで生活を賄っていくので、それまでの資産を切り崩すことなく、リタイア後の生活ができるのがFIREです。
FIREを実現するための１つのセオリーとして、「年間支出の25倍の資産が必要」というものがあります。
月25万円、年間300万円の支出がある場合は7500万円を投資元本として確保することができれば、それ以降は投資の収益で暮らすことが可能だといわれています。
FIREの考え方の１つに「4％ルール」というものがあります。
これは「生活費を投資元本の4％以内に抑えることで資産が目減りせずに暮らせる」というアメリカ発祥の理論が元になっています。これは、年間支出の25倍まで蓄えた資産を年利4％で運用することが前提で、そうすれば不労所得だけで生活できるというものです。
FIREの実現によって目指すのは、経済的自立のためにお金持ちになることではなく、あくまでも豊かな人生を楽しむこととされています。そのため、自分の好きな副業をしながら収入を得る「サイドFIRE」や、気の合う仲間がいる職場に短時間だけ働きに行く「バリスタFIRE」など、いろいろなタイプのFIREがあります。
自分にとっての「豊かな人生」とは何か、人生の時間をどのように使いたいか？
FIREの意味を知ることで自分の働き方を見直し、これからどんな人生を歩んでいきたいのかを改めて考える機会にしたいですね。
マイホームを購入した場合でも、いろいろな事情で住宅を手放すことになり、新たな住宅を購入する「住み替え」を行うことがあります。
住み替えの場合、新居のための住宅ローンを新たに組むことになるのが一般的ですが、この場合でも住宅ローン控除を受けることができるのか？
結論、住み替えであっても住宅ローン控除を受けることは可能です。
しかし、そのためにはいくつかの要件を満たす必要があります。
住み替え時に住宅ローン控除を再度受けるための要件は５つあります。
確認していきましょう。
新居を建築、または購入しても仕事等の都合ですぐには入居できないと言う場合もあるかもしれませんが、住宅ローン控除を受けるためには、６カ月以内に入居しなければなりません。
また、住宅ローン控除を受ける年の１２月３１日まで継続してその家に住み続けなければなりません。これは居住しているかどうかをその年の１２月３１日の住民票で確認するためです。
住宅ローン控除とは住宅の取得に関する経済的な負担を軽減するための制度です。
そのため、住宅ローン控除を受けることができるのは、控除を受ける年の合計所得金額が３,０００万円以下の人に限られています。
この合計所得金額とは、事業所得や給与所得といったものの他、株式配当所得や譲渡所得なども含まれます。
住宅ローン控除を受けるためには新居の広さにも基準があります。
床面積は５０平方メートル以上、かつ床面積の２分の１以上は居住用でなければなりません。
床面積は実際に測るのではなくて、登記簿に表示されている数字で判断します。戸建の場合は延床面積がそのまま摘要されますが、マンションの場合は、廊下や階段といった共有部分は床面積には含めず、専有部分の床面積のみで判断することになります。
新居のために組んだ住宅ローンの返済期間が１０年以上であることも要件の１つです。注意したいのが借入先です。
金融機関や支援機構などから借り入れたお金は対象ですが、親類や知人から借りたお金は控除の対象にはなりません。
また、勤務先からの借り入れは対象になりますが、無利子や金利０.２％に満たない利率の借入金は、控除の対象になりません。
家を売却した際に利益がでると、譲渡所得を得たことになり、その金額に応じて税金を支払わなければなりません。
譲渡所得とは、家の売却金額から、購入金額と売買費用を差し引いた金額のことです。
仮に譲渡所得が出たとしても、特例があるので、減税措置を受けることが可能です。
この減税措置を新居を取得した年と、その前後２年の計５年の間に受けていると、住宅ローン控除を新たに受けることができなくなってしまいます。
住み替えの場合であっても住宅ローン控除を利用することはできます。
そのための要件をしっかりと確認して、自分にあった判断をしましょう。
不動産ポータルサイト（SUUMOやアットホームなど）で物件を探すと、複数の不動産屋が同じ物件を掲載していることが多くあります。「同じ物件なのに不動産屋が違うな…」と疑問に思った方もいるかと思いますので、解説したいと思います。
不動産業界には、ほぼすべての不動産屋が加盟している不動産情報ネットワーク（レインズ）があります。
「レインズ」とは、国土交通大臣からの指定を受けた「不動産流通機構」が運営しているネットワークシステムで、東日本・中部圏・近畿圏・西日本の４つの地域に分かれています。
レインズの目的は、不動産を適正価格で安全に取り扱うために、情報の共有によって業界全体のサポートを行うことです。
各地域の様々な不動産情報が一括で管理されていて、豊富な取引事例が掲載されているため、多くの不動産屋が実際に利用しています。
物件の情報はネットワーク上で共有され、入会している不動産屋であればどこでも閲覧可能です。
物件探しの依頼を受けた不動産屋がレインズで物件を検索し、顧客へ紹介するのが一般的な流れになります。
売主が複数の不動産屋に売却依頼をしている場合があります。
売却を依頼する不動産屋は一社だけと言うルールはなく、複数の不動産屋に依頼することができる契約があります。
（下記参照）↓
【不動産売買】媒介契約とは？３種類の媒介契約の違いを説明します。
この場合、同じ物件でも依頼された不動産屋は紹介することができます。
同じ物件が複数の不動産屋で紹介されているのは「レインズ」などのネットワークを利用しているためで、複数紹介されていたとしても物件に問題があるわけではありません。
賃料や物件の設備に違いがないときこそ不動産屋選びが重要になってきます。
複数の不動産屋で物件を探しても違反ではないため、「仲介手数料」「店の雰囲気」「担当者との相性」などを比較しながら検討することが大切です。
住宅ローンの返済中でも家の売却はできるのでしょうか？
答えは「できます。」
住宅ローンが残っている家でも売却することはできます。
売却方法を確認していきます。
住宅ローン返済中の家を売却するには、まず、現在のローンを完済する必要があります。
家の売却を決めたら、「ローンがいくら残っているのか」「売却後に残債がある時、支払うことはできるか」など、考えておく必要があります。
スムーズに住宅ローン中の家を売却するために、まずは現状を把握することが大事です。
住宅ローンが残っている家の売却をする際は、現状を把握するために「ローン残債」がいくらかを調べる必要があります。
[st-mybox title=”住宅ローン残債の確認方法” fontawesome=”fa-file-text-o” color=”#757575″ bordercolor=”#f3f3f3″ bgcolor=”” borderwidth=”3″ borderradius=”5″ titleweight=”bold” title_bordercolor=”#757575″ fontsize=”” myclass=”st-mybox-class st-title-under st-list-border st-list-circle” margin=”25px 0 25px 0″]
●借入金融機関のネットバンキングなどインターネットサービスで確認する
●ローン契約時に借入金融機関から郵送される「返済予定表」で確認する
●毎年、借入金融機関から送られてくる「年末残高証明書」で確認する
[/st-mybox]
家を売却したお金で残ったローンを一括返済できれば問題なし！
いくらで売却できるのか、正確な売却金額は、買主との交渉で決まるので売買契約が成立するまではわかりません。
ある程度の相場なら不動産会社に査定してもらうことで把握することができます。
家の価値は新築から10年も経つと大きく減っていきます。
10年もするとマンションは80％、木造戸建住宅は50％以下になってしまいます。
そのため、家の売却代金よりも住宅ローン残債の方が多い「オーバーローン」になってしまうこともあります。
住宅ローンとしてお金を借りると、家には必ず「抵当権」がつきます。
「抵当権」は住宅ローンが返済できなくなった時に不動産を没収・売却することができる権利です。
この「抵当権」は、住宅ローンを完済することで削除することができます。
「抵当権」はその権利が残ったまま不動産を売却してしまうと、次の所有者に大きな被害がかかります。
そのため、売却するためには「抵当権」の削除が必要なのです。
家の売却にかかる諸費用も把握しておかなければなりません。
様々な費用が多く、その分、手元に残るお金が減ることになります。
☆印紙税
売買契約書に収入印紙で納付する
☆抵当権抹消登記費用
抵当権抹消登記は、住宅ローンの完済によって抵当権を外すための費用です。
不動産1個あたり1000円で可能
☆司法書士報酬
抵当権抹消登記の司法書士報酬は１件10000円程度。
☆仲介手数料
不動産会社に払う手数料で、売却金額によって金額が変わります。
400万円以上なら「売買価格×3％＋6万＋消費税」
☆譲渡所得
家を売却した時の利益を譲渡所得といい、その譲渡所得に対して「所得税」「住民税」などがかかります。
譲渡所得が出たとしても、控除特例を利用すれば税金をゼロにできます。
立ち退きをする理由が違う場合、立ち退き料の相場も変わってきます。
新しく道路を建設する場合や、元々の道路広くするときに立ち退きが発生した場合の立ち退き料は、公示価格や基準地価を基に算出するケースが多くあります。
この公示価格や基準地価を基に算出し、迷惑料などの慰謝料を追加します。
※公示価格とは地価公示法に基づいて国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示する標準値の価格のことで、国土交通省のホームページで確認することができます。
土地の取引の指標となる、公示地価とは？公示地価の算出方法は？
※基準地価とは各都道府県が主体となって毎年7月1日の評価が９月に公表される土地の標準価格のことです。
評価の対象となるのは全国の約2万地点の基準値で、基準地価の評価方法は公示地価とほぼ同じです。
区画整理事業は、安全で快適な住みやすい街を作るための公的事業の一環として、道路や公園、下水道などの公共施設を新たに設置するために、土地所有者が宅地を提供し合い、あらためて土地を分配し直す事業のことです。
区画整理事業での立ち退きは、区画整備後に新しい土地が割り当てられます。建物の解体・再建、工作物の移転、引っ越し費用など、立ち退きに掛かる実費が立ち退き料となります。
再開発事業は都市再開発法に基づき市街地内の老朽化した木造建築物が密集している地区などにおいて次の内容を行う事業です。
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●細分化された敷地の統合
●不燃化共同建築などの建築
●公園や街路などの公共施設の整備等
[/st-mybox]
再開発の場合の立ち退き料は周辺の土地の相場などを勘案します。そのため、道路拡幅や区画整理事業よりも相場というものが計算しづらい立ち退きになります。
立ち退き料は個別交渉で適正価格が決まるケースが多いので一概に決まった金額ではないようです。
立ち退き交渉自体が裁判で争われるケースも多く、トラブルになりやすい事項であることは間違いありません。
立ち退きを要求される立場になった時は、冷静に対処することが必要です。
住まいの広さを測る単位の代表には「坪」「平米」「畳」があります。
坪は土地の面積を示す際に使われることの多い単位です。
「建坪」となった時は建築面積を表します。
１坪をｍに換算すると約3.30579㎡になります。
平米は平方メートルを意味します。
現在、不動産の面積を計算する際に使われる正式な単位がこの平米です。
１平米は約0.3025坪になります。
単位で使用する時は「ジョウ」と言います。
畳の大きさを基準とした単位です。
不動産広告のルールでは１畳1.62㎡以上という決まりがあります。
ただし、計測の仕方が独特であること、また、「以上」とあるように1.63㎡でも1.65㎡でも1畳と表記できることなどから正確性を求めるには不向きな単位です。
部屋の帖数がわからない時に、覚えておくと便利な計算方法がありますので、説明していきます！
例えば、一辺が4ｍ・6ｍの部屋があるとします。
ここから帖数を計算していきます。
最初は面積の公式「縦×横」の長さで計算します。
（1ｍ×1ｍ＝1㎡）
4ｍ×6ｍ＝24㎡
これで面積が出ました。
面積が出たら、次に面積を坪数に変換する計算をします。
（㎡×0.3025＝坪数）
「0.3025」と言う数字は坪数を計算する時に使います。
「0.3」で計算される方もいるようですが、正確な数字を出す時には「0.3025」で計算します。
24㎡×0.3025＝7.26坪
これで坪数が出ました。
最後に坪数を２で掛けます。
（坪数×2＝畳数）
なぜ「2」で掛けるのか？その理由は簡単で、2畳で1坪だからです。
7.26坪×2＝14.52帖
これで畳数の計算ができました。
●1坪は約3.30579㎡
●1㎡は約0.3025坪
●1畳は約1.62㎡以上
（1畳の広さは地域によって異なる）
| 畳数 | 平米数（㎡） | 坪数 |
| 6畳 | 9.93㎡ | 3坪 |
| 8畳 | 13.24㎡ | 4坪 |
| 10畳 | 16.55㎡ | 5坪 |
| 20畳 | 33.1㎡ | 10坪 |
広さのイメージや価格の比較をするときに便利に使えるので、覚えておくと便利です！！
農地転用とは、農地を農地以外のものに転用することです。
詳しくはコチラ↓↓
【農地転用】どうやって手続きするの？誰がするの？費用は？その後は？
農地転用と言っても、農地転用できる農地と、農地転用できない農地があります。
●第2種農地
●第3種農地
それぞれ見ていきましょう。
第2種農地とは、市街化が見込まれる農地または、生産性の低い農地として分類される農地のことです。
具体的には…
[st-mybox title=”” fontawesome=”” color=”#757575″ bordercolor=”#BDBDBD” bgcolor=”#f3f3f3″ borderwidth=”0″ borderradius=”5″ titleweight=”bold” fontsize=”” myclass=”st-mybox-class” margin=”25px 0 25px 0″]
●駅や役所、官公庁から500ｍ以内にある農地
●規模が10ha未満で市街化区域から500ｍ以内にある農地
[/st-mybox]
第2種農地は、代替性（他の土地でも目的を達せられる）があると判断された時は農地転用の許可が下りません。
例えば、農地を転用して家を建てようとしている場合、農地と同じ広さの雑種地があるようなケースでは、雑種地を利用できるのであれば、農地を転用する必要がない」と判断されます。
第3種農地とは、市街地の区域内または市街化の傾向が著しい区域内にある農地のことで、政令で定めるもの。
具体的には…
[st-mybox title=”” fontawesome=”” color=”#757575″ bordercolor=”#BDBDBD” bgcolor=”#f3f3f3″ borderwidth=”0″ borderradius=”5″ titleweight=”bold” fontsize=”” myclass=”st-mybox-class” margin=”25px 0 25px 0″]
●上下水道やガス管などが2種類以上埋設されていて、500ｍ以内に一定の公共施設がある
●駅や役所、官公庁から300ｍ以内
●用途地域が定められている
[/st-mybox]
第3種農地は、基本的に条件をクリアしていれば農地転用可能ですが、ほとんど事例はありません。
農地転用ができない農地は以下のようなものになります。
[st-mybox title=”” fontawesome=”” color=”#757575″ bordercolor=”#BDBDBD” bgcolor=”#f3f3f3″ borderwidth=”0″ borderradius=”5″ titleweight=”bold” fontsize=”” myclass=”st-mybox-class” margin=”25px 0 25px 0″]
●農用地区域内農地
●甲種農地
●第1種農地
[/st-mybox]
これらは特に農業に適した条件を備えている土地とされていて、原則として農地転用の許可を得ることはできません。
しかし、例外的に許可されるケースもあるため、農業委員会や行政書士などの専門家に相談してみるのをおすすめします。
コチラもどうぞ↓↓
土地の地目変更登記の方法。地目変更登記はしないとどうなる？費用はかかる？
