投稿者: (株)アークエステート

畑から宅地へ地目変更

地目が畑のまま土地を売却すると売却先が限られてしまうため、宅地に変更してから売却するのがおすすめです。

ただし、畑から宅地へ地目変更するには農業委員会の許可が必要になります。

 

地目変更とは

地目とは不動産登記法の定める土地の用途のことです。

法務局に行くと、不動産に関する情報が記載された登記簿謄本を取得できます。このような書類には不動産の地目が書かれています。地目にはさまざまなものがあります。

代表的なもが「宅地」「田」「畑」「山林」等です。

「農地」という地目はないため、一般的には地目が「田」や「畑」となっているものが農地と考えます。

なお、地目は登記時点のものであり、現状に即していないことがあります。

このような時は、登記された地目ではなく、現状を基準に考えるものとされています。

 

許可を得ただけでは地目変更はされない

地目を畑から宅地へ変更するには、農業委員会の許可を得る必要があります。

ただし農業委員会の許可を得ただけでは地目は変更されません。

農業委員会の許可を得た上で、地目変更の手続きをしなければいけません。

地目を畑から宅地へ変更する時は「農業委員会の許可を得る事」と「地目を宅地に変える登記手続き」の両方を行う必要があります。

 

【農地転用】どうやって手続きするの？誰がするの？費用は？その後は？

 

畑から宅地へ地目変更しないとどうなる？

地目変更登記は、変更された日から1ヵ月以内にしなければならないことが不動産登記法で定められています。

期間内に変更登記をしなかった場合、10万円以下の過料に処せられると記載されています。

しかし、実際には地目が変更されていない土地が存在します。

地目を変更しないままでいると、処罰以外にもデメリットが生じるので注意が必要です。

 

住宅ローンが組めない

地目を畑から宅地に変更して家を建て、住宅ローンを組む場合は地目変更登記を済ませておく必要があります。住宅ローンの審査では登記簿謄本へ地目と現況が合致しているかどうかが確認されます。その時に地目変更登記を行うことが求められるでしょう。また、金融機関は地目が畑となっている土地には抵当権を設定しないことが多いため、住宅ローンを組むことができません。

 

土地を売却できない

土地を売却する場合も、買主側が現況と地目が合致しているかどうか確認します。この時も現況と地目が合っていなければ地目変更を求められます。そもそも、地目が田や畑などの農地のままでは一般の人は所有権移転登記ができません。

 

地目変更登記は法務局に申請する

地目変更登記は造成などで現況が変わったあとにします。事前に申請はできません。

地目変更登記は土地の所在地を管轄する法務局に申請します。登記申請にあたっては、地目変更の登記申請書を作成して法務局に提出します。

申請書には申請人の住所、氏名など、申請者を特定できる情報、所在や地番など目的の土地を特定できる情報、変更前と変更後の地目、登記原因と変更日付などを記載します。また、農地の地目を変更する場合は農業委員会の許可書や届出書を添付します。

 

農地転用できる農地と、できない農地があります。どんな条件があるのでしょうか？

まとめ

地目変更登記は登録免許税が課されないため、自分で申請した場合は特に費用はかかりません。ただし、手間がかかるし、複雑な場合は土地家屋調査士に依頼するのが得策です。その場合の費用は地域によって異なりますが、だいたい5万円前後が多いようです。

 

家を売却する時に必要になってくる諸費用はどんなものがあるか？

 

農地転用とは

農地転用とは「農地を農地以外のもの」にすることです。
例えば、住宅を建てる・駐車場にする・店舗を作る…など。

ここでの農地とは「耕作の用に供されている土地」と定義付けられています。
登記記録の地目は関係なく、現況（見た目）が田畑であれば農地として扱われます。

ただし、現在の日本では、日本の農業生産力を守るために農地法という法律が存在し、個人の意思だけで転用することはできませんし、自分が所有する農地を転用する場合や、転用目的で農地を購入する場合では該当する法律が違ってくるため、手続きも異なってきます。

 

農地転用の手続き方法は？

農地転用には農地法第4条と5第条に沿って手続きが必要になります。

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農地を農地以外のものにする者は、政令で定めるところにより、都道府県知事の許可（中略）を受けなければならない

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[st-mybox title=”農地法第5条” fontawesome=”fa-check-circle” color=”#FFD54F” bordercolor=”#FFD54F” bgcolor=”#FFFDE7″ borderwidth=”2″ borderradius=”5″ titleweight=”bold” fontsize=”” myclass=”st-mybox-class” margin=”25px 0 25px 0″]

農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（中略）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、または移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が都道府県知事の許可（中略）を受けなければならない

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農地法第4条では農地を農地以外の土地に変更する場合に、都道府県知事や農業委員会の許可が必要なことについて。

農地法第5条では農地転用に所有権移転（売買）が伴う場合の許可について定められています。

これに違反した場合は3年以下の懲役または300万以下の罰金に処せられることがあるので必ず行うようにしてください。

手続きには2パターンあります。

 

①農業委員会へ「届出」をする

農地が市街化区域内にある場合は、各市町村が指定する提出書類を農業委員会へ提出してください。
毎月提出締切日があるため、各農業委員会が設定する締切日を把握しておきましょう。
締切日を過ぎてしまうと書類審査が遅れるので、転用を急ぐ場合は注意が必要です。

 

②都道府県知事の「許可」が必要な場合

市街化区域は市街化を推進する地域なので、届出をすれば許可は必要ありませんが、市街化調整区域は市街化を抑制する地域です。そのため農地が市街化調整区域の場合は、都道府県知事からの許可が必要になります。

 

農地転用の申請者は誰か？

農地法第4条による転用許可申請

農地法第4条により転用許可申請は農地の所有者が、農地を農地以外の目的へ転用して利用する場合の転用許可申請ですので、農地の所有者が単独で申請します。

例えば、自己所有の農地に自身が住む建物を建築しようとする場合は農地法第4条による農地許可申請となるので、所有者自身が単独で申請します。

 

農地法第5条による転用申請

農地法第5条による転用許可は、農地の所有者が農地を他人に譲渡、貸与し、他人が農地以外の目的へ転用して利用する場合の農地許可申請ですので、農地の所有者と譲受人、借主が共同して申請することになります。

 

代理人による申請

農地転用許可申請は第4条許可も、第5条許可も代理人による申請ができます。
ただし、報酬を得て代理人となるるのは有資格者である行政書士に限られます。

 

農地転用にかかる費用や必要書類

費用

4条、5条ともに届出・許可申請には費用はかかりません。が、提出に必要な書類を揃える手数料がかかります。専門書類が多いため、行政書士に依頼する方も多いです。その場合、届出で3万～5万円くらい、許可の場合は6万～8万円くらいかかってきます。（依頼先によります）

必要書類

●申請書（4条）（5条）

●住民票

●登記簿謄本

●公図

●利用計画書（企業による）など

目的や、土地の大きさによって必要な書類が異なりますので、市役所などで確認しましょう。

 

農地転用をしたら…

農地転用をしたら、地目変更登記が必要です。変更があった時から1ヵ月以内に変更登記を忘れずにしましょう

 

土地の地目変更登記の方法。地目変更登記はしないとどうなる？費用はかかる？

 

 

 

 

 

 

 

火災保険と火災共済の違い

マンションや一戸建て…住宅を購入すると、損害があった時に備えて火災保険や火災共済に加入が必要です。

どちらも火災やその他の災害での損害を補償してくれるものですが、火災保険や火災共済では補償内容や、保険料、などに違いがあります。

火災保険と火災共済の違いを知って、どちらに加入すればいいのかよく考えましょう。

 

2022年最新の住宅ローン控除！改正によりどこが変わったのかまとめました。

 

運営母体の違い

火災保険と火災共済の違いの１つは運営している母体です。

■火災保険→民間の損害保険会社が運営

民間企業は利益を追求して活動しているので、火災保険の保険料には利益も上乗せさせられています。

また、他社との競争があるので、商品開発に力を入れていて、火災保険は多様な商品開発がされており、細やかな補償内容が選べるなど、サービスが充実している傾向にあります。

 

■火災共済→非営利団体が運営

火災共済は利益を追求することを目的にするのではなく、「お互いに助け合う」という理念の下に、組合員がお金を出し合って、万一の事故に備える仕組みです。そのため、火災共済の掛け金は、火災保険の保険料よりも安い傾向にあります。

最低限の保障を受けるための商品設計になっているので、火災保険と比べると手厚いものではないが、その分毎月の掛け金は低いということになります。

 

地震保険の取り扱いの違い

地震保険には「火災保険とセット」と言う条件があります。

そのため、火災共済を選ぶと必然的に地震保険には加入できないことになります。

ただし、ほとんどの共済では「地震特約」や「自然災害共済」などが用意されていて、地震への備えはそこでカバーできます。

また、地震保険は国と保険会社との共同運営になっているので、どの保険会社で契約しても、保険料と補償内容は同じです。

火災共済の「地震特約」や「自然災害共済」はそれぞれの共済団体が独自に提供しているものなので、料金や補償内容は団体によって異なります。

 

火災保険のメリット・デメリット

火災保険の基本的な補償対象は「火災」「落雷」「破裂」「爆発」「風災」「ひょう災」「雪災」で、オプションで「水災」や「地震」をつけることが多い。

火災保険は保険会社が事故や災害の発生率と言ったリスクを分析して商品ごとに利益がでる保険料を算出している。

そのため、保険料は火災共済に比べて高くなるが、リスクに応じたきめ細かい商品ラインナップとなっています。

また、不要だと思う補償対象を外して、その分保険料を安くするなど、加入者のニーズに合わせたカスタマイズができます。

 

火災共済のメリット・デメリット

火災保険のほとんどは、「火災」「落雷」「破裂」「爆発」「水漏れ」「落下物」と言った被害に対する補償がセットになっていて、オプションがありません。

火災共済は細かなカスタマイズができない分、火災保険よりも掛け金（保険料）が安くなっています。

これが火災共済の最大のメリットと言えます。

 

まとめ

「火災保険」と「火災共済」はよく似ていますが、異なるものです。火災への備えを検討する時は双方の違いやそれぞれのメリット・デメリットをよく比較して選びましょう。

火災保険と火災共済を重複して契約しても、それぞれの補償の範囲内でしか補償されないので注意が必要です。

どちらが自分に合っているのか確認して加入するようにしましょう。

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増え続ける空き家（空き家問題）

今後も増え続けると予想される空き家問題には大きく分けて２つの問題が原因とされています。

１つ目は、高齢化社会が進む日本全体の問題で、団塊世代の相続が進み、空き家が急速に増加すること。

２つ目は、空き家の所有者自身が、空き家の管理や活用について問題を抱えていることです。

 

①高齢化社会問題

空き家が地域で問題視される１つ目の理由は、空き家が増えているということです。

民間予測で2033年頃には空き家数が2150万戸、全住宅の3戸に1戸が空き家になってしまうとあります。

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「空き家」は4つの種類に分類されます。

●売却用…販売中の空き家（不動産屋が管理）

●賃貸用…入居者募集中の空き家（不動産屋が管理）

●二次利用…普段使っていない別荘等（所有者が管理）

●その他…上記の3種類以外（所有者が管理）

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空き家は4つの種類に分類され、その中でも問題になっているのが、売りにも貸しにも出されておらず、定期的な利用がされていない状態の「その他」に分類される空き家です。

空き家が発生する最も一般的な原因は、自宅を所有する高齢者が老人ホームなどの高齢者施設や子ども宅などに転居することです。

今後、団塊の世代を含めた高齢者は急激に増えていきます。それに伴い、空き家もどんどん増えてしまうのです。

 

対策

日本政府は2025年には「その他」の住宅の空き家を500万戸から100万戸抑制することを目標に掲げています。が、現状、建物解体数は年間約50万戸に対して、新築供給が100万戸弱あります。

買い手が減ってる状況の中で、活用や解体を促していく必要があるので、非常に難しい目標だと考えられています。

 

②管理や活用に問題を抱える所有者

空き家を巡る問題のほとんどが所有者自身も空き家の管理や活用について問題を抱えていることが多いです。

所有者が抱える問題の多くは、法律や税制、もしくは物理的な問題であることが多いため、簡単に解決することができません。

 

所有者が抱える問題

空き家の多くは高齢者が住んでいた自宅、もしくは親から子供たちが相続した実家です。

そのため空き家には、家族との思い出が詰まっていて、利活用することに抵抗があるという方が多くいます。

 

親が所有している場合

高齢になる親が老人ホームなどの高齢者施設や子どもの家に転居して自宅が空き家になった場合、自宅を利活用するにはいくつもの壁が出てきます。子どもたちから、管理が大変だという理由で売却を勧められても同意してくれる親は多くありません。このようなことから高齢者の自宅は長い間、空き家状態になってしまっています。

 

子どもが相続している場合

子ども達が相続した後も実家の利活用は簡単ではありません。

子ども達は実家から離れた場所に住んでいることが多く、利活用についてどこに相談すればいいのかわからないのです。

また利活用について、兄弟間で揉めたりするケースも多くあります。

 

対策

空き家である間は適正な管理が必要になります。

利活用できるようになるまで、数年かかってしまう場合もあります。

その間、誰も利用していない住宅は一気に傷んでしまいます。老朽化が進むと屋根や外壁などの建物が剥がれ落ちたり、建物が傾いて倒壊する危険性が高まったりと様々な問題を引き起こしてしまいます。

空き家の管理が行き届かず、周辺環境に悪影響を及ぼしている場合、行政から指導や処分が行われるようになったので、自身で管理が難しい場合は業者に依頼しましょう。

 

家を売却する時に必要になってくる諸費用はどんなものがあるか？

 

家屋の評価方法

固定資産税の家屋の評価方法は、総務大臣が定めた「固定資産評価額」に基づいて、再建築価格を基準として評価する再建築価格方式をとっています。
そのため、固定資産税における家屋の評価額は実際の建築費や取得費とは異なる価格になります。

 

経年減点補正率とは？

経年減点補正率とは、家屋の建築後の年数の経過によって生じる損耗状況による減価を表したものです。
この割合は固定資産評価基準において、構造・種別ごとに示されていて、対象家屋に該当する表を適用して、当該年度の補正率を計算します。

 

再建築価格とは？

再建築価格とは、評価の対象となった家屋と同一のものを、評価時点においてその場所に新築するとした場合に必要とされる建築費です。物価の変動により価格は変わります。

一般的に再建築に必要な金額は市場における建物価格よりも安い場合が多く、固定資産税評価額で計算すると、市場での建築価格の5～6割程度になると言われています。

 

新築家屋の評価

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固定資産評価額＝再建築価格×経年減点補正率

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既存家屋の評価

家屋の評価額は3年に1度の基準年度に評価替えを行います。評価替えは、新築・増築家屋と同様に再建築価格を基準とする評価方法により新評価額を求めます。

その結果、新評価額が前年度評価額を上回る場合には、前年度評価額に据え置くこととされています。
評価替えの年度に決定された評価額は、翌年、翌々年と新たに評価を行わず、3年間同じ額になります。

 

家屋の評価額が下がらない主な理由

評価額は評価替えの年度において下がらない場合がある

一般的に経年減点補正率は、家屋が古くなっていくと下がっていきます。そのため、通常、評価額は下がっていきます。

しかし、物価の変動により建築資材の費用が上昇することもあり、その場合は見かけは古くなって、再建築価格は高くなります。
そのため、評価額は下がらず、かえって前年度評価額を上回ることもあります。

なお、評価替えによる新評価額が前年度評価額を上回る場合は、前年度評価額に据え置くこととされています。

 

家屋の評価額は再建築価格の20％より下がらない

家屋の評価においては、損耗の状況を再建築価格に反映するように固定資産評価基準により経年減点補正率が定められています。この経年減点補正率は、20％に対応する年数を経過する場合にはすべて20％に止めることとされています。
そのため古い家屋でも評価額は下がらないことになります。

 

経年減点補正率（木造家屋）

一般的な木造家屋は経過年数20年まで経年減点補正率が設定され、20年経過以上のものは再建築価格の20％となり、
ゼロにはなりません。

 

経年減点補正率は0.2000で終わりなので、住宅を保有しているだけで延々と固定資産税はかかってきます。