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家が売れないままだとどうなるの？

住宅の売却を検討されている方、今後売却の可能性がある方はチェックしておくべき問題！売り出した家が売れない状態のままだとどんな問題が発生するのか？

1. 維持費が発生する
2. 空き家のまま放置すると老朽化する
3. 不動産価値が下がっていく
4. 管理状態が悪いと解体を命じられることがある
5. 住宅ローンを滞納すると競売にかけれることがある

以上のように家が売れないままで放置されていると主に５つのデメリットが発生します。それぞれのデメリットについてさらに詳しく解説していきます。

維持費が発生する？

売れない物件を持ち続けていることで、様々な維持費が発生していきます。

1. 固定資産税
2. 都市計画税
3. 管理費や修繕積立費
4. 光熱費（水道・ガス・電気）
5. 保険料
6. 家のメンテナンス費用

家を購入したことのある方ならご存じかと思われますが、一戸建て・マンションともに発生する税金が「固定資産税」と呼ばれるものです。固定資産税とは、固定資産評価額をもとに算出される税金のことで、毎年１月１日時点の所有者に課されます。

「都市計画税」とはあまり聞いたことのない方もいるかと思われますが、都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用などに充てるために課せられる税金のことです。都市計画税は地域によっては発生しないケースもありますが、これら税金に加えてマンションの場合は管理費や修繕積立費などが発生します。

また、家に住んでいなくても状態を維持するために水道・ガス・電気などの契約は止めずに継続することが一般的です。基本の光熱費のほかにも、保険料や家の状態によって庭の草刈りなどのメンテナンス費用が発生することもあるため、売れずに持ち続けているだけでもかなりの費用が発生するでしょう。

空き家のまま放置すると家が老朽化する！

売れない状態で空き家のままメンテナンスを怠ることで家の老朽化が進みます。

害虫が発生してしまったり、喚起や掃除が行われないことでカビが発生してしまいクロスや水回りの汚れが進行する恐れがあります。また、損傷部分がさらに激しい損傷になってしまい、売り出した時よりも売れにくい物件になってしまうこともあります。

不動産価値が下がる！

家は売れない期間が長引くほど、不動産価値がどんどん下がっていきます。

建物の価値は、築年数の経過とともに「確実に減少していく」と考えられているからです。国土交通省が公開している【中古戸建住宅の価格査定の例】と呼ばれているものでは、戸建住宅の価値は築後２０年ほどで建物の評価がゼロに近くなる、とされています。こうした背景から、売れない期間が長引けば長引くほど不動産価値を下げていく必要があり、そのあと売却できたとしても売却後に住宅ローンが残る可能性も出てきます。

売れずに困っている方は、不動産会社に買い取ってもらうことも可能です。しかし売れない期間が長いと相場よりも安い価格での成約になることも考えられるので慎重に検討する必要があるでしょう。

解体を命じられることも…？

物件の管理状態が悪いと判断された場合に、地方公共団体から管理の指導が入ることがあります。空き家のまま放置していることで、外壁の部材の落下・塗装の剥がれなど老朽化によって建物自体が崩壊してしまう危険性がでてくるからです。

調査が行われて「空き家」と正式に判断され認められた場合、まず家の所有者に対して老朽化対策を行うように助言や指導が行われます。その指導があったにも関わらずメンテナンスなどをせず放置する状態が続いた場合、家の解体を命じられることがあるため注意する必要があります。

空き家を取り壊す際に発生する解体費用は通常家の所有者に請求されるため、状態によっては数百万円近くの解体費用が発生することも！

住宅ローンの滞納で競売にかけれることも

家が売れないことで支払いが滞り、住宅ローンを滞納してしまうケースを聞いたことはありませんか？

実は住宅ローンの滞納で家が競売にかけられてしまうリスクがあります。「競売」とは、住宅ローンが返済できなくなった際に債権者（※一般的には金融機関）が裁判所の権限で、強制的に家を売却する行為のことです。債務者（※家の所有者）が競売にかけられたことを知るのは【競売開始通知】が裁判所から届いたときです。

家が競売にかけられると、差し押さえとなって最も高い価格で家を買ってくれる第三者に売却することになります。競売によって売却した代金は「住宅ローンの返済」に充てられますが、不動産会社を通した一般的な売却や任意売却よりも、安い価格で売られてしまうこともあるようです。

補足

現在家を売り出しでいる方や、今後家を売ることを検討されている方は売れない状態で家が残ってしまうとどんなリスクが発生するのかしっかり把握しておく必要があります。正しい知識を持つことでリスクを最小限に抑えて、賢く物件売買の取引ができるようになります。

なかなか家が売れずに悩んでいる間にも、不動産価値は下がり維持費は発生しているので、手遅れになる前に不動産会社などへ相談して少しでも早く売却することをおすすめします。

弊社でも「家を売りたい」「土地を売りたい」などの相談も承っています！

元リフォーム会社だからこそ不動産に関して多方面から様々なアドバイスも可能！

どんな相談でもお気軽にご連絡ください♪

【お問い合わせ】

✉：arkestate.house@gmail.com

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※LINEはお友達追加後、お名前とお問い合わせ内容を記入の上ご連絡いただけましたら折り返しご連絡をさせて頂きます。

住み替えでも住宅ローン控除を受けられます！

マイホームを購入した場合でも、いろいろな事情で住宅を手放すことになり、新たな住宅を購入する「住み替え」を行うことがあります。

住み替えの場合、新居のための住宅ローンを新たに組むことになるのが一般的ですが、この場合でも住宅ローン控除を受けることができるのか？

結論、住み替えであっても住宅ローン控除を受けることは可能です。

しかし、そのためにはいくつかの要件を満たす必要があります。

住み替え時に住宅ローン控除を受けるための５つの要件

住み替え時に住宅ローン控除を再度受けるための要件は５つあります。
確認していきましょう。

①新居の新築・取得日から
６カ月以内に入居すること

新居を建築、または購入しても仕事等の都合ですぐには入居できないと言う場合もあるかもしれませんが、住宅ローン控除を受けるためには、６カ月以内に入居しなければなりません。

また、住宅ローン控除を受ける年の１２月３１日まで継続してその家に住み続けなければなりません。これは居住しているかどうかをその年の１２月３１日の住民票で確認するためです。

②住宅ローン控除を受けた年の合計所得金額が3000万円以下であること。

住宅ローン控除とは住宅の取得に関する経済的な負担を軽減するための制度です。

そのため、住宅ローン控除を受けることができるのは、控除を受ける年の合計所得金額が３,０００万円以下の人に限られています。

この合計所得金額とは、事業所得や給与所得といったものの他、株式配当所得や譲渡所得なども含まれます。

③新居の床面積が５０平方メートルで、床面積の半分以上が居住用であること。

住宅ローン控除を受けるためには新居の広さにも基準があります。

床面積は５０平方メートル以上、かつ床面積の２分の１以上は居住用でなければなりません。

床面積は実際に測るのではなくて、登記簿に表示されている数字で判断します。戸建の場合は延床面積がそのまま摘要されますが、マンションの場合は、廊下や階段といった共有部分は床面積には含めず、専有部分の床面積のみで判断することになります。

④住宅ローンの返済期間が１０年以上になること

新居のために組んだ住宅ローンの返済期間が１０年以上であることも要件の１つです。注意したいのが借入先です。

金融機関や支援機構などから借り入れたお金は対象ですが、親類や知人から借りたお金は控除の対象にはなりません。

また、勤務先からの借り入れは対象になりますが、無利子や金利０.２％に満たない利率の借入金は、控除の対象になりません。

⑤居住した年の前後５年間で他の特例を利用していない

家を売却した際に利益がでると、譲渡所得を得たことになり、その金額に応じて税金を支払わなければなりません。

譲渡所得とは、家の売却金額から、購入金額と売買費用を差し引いた金額のことです。

仮に譲渡所得が出たとしても、特例があるので、減税措置を受けることが可能です。

この減税措置を新居を取得した年と、その前後２年の計５年の間に受けていると、住宅ローン控除を新たに受けることができなくなってしまいます。

住み替え時は要件に注意して住宅ローン控除を使おう！

住み替えの場合であっても住宅ローン控除を利用することはできます。

そのための要件をしっかりと確認して、自分にあった判断をしましょう。

住宅ローンが残っていても家の売却はできるのでしょうか？

住宅ローンが残っていても家の売却はできるのか？

住宅ローンの返済中でも家の売却はできるのでしょうか？

答えは「できます。」

住宅ローンが残っている家でも売却することはできます。

売却方法を確認していきます。

まずは現状を把握する

住宅ローン返済中の家を売却するには、まず、現在のローンを完済する必要があります。

家の売却を決めたら、「ローンがいくら残っているのか」「売却後に残債がある時、支払うことはできるか」など、考えておく必要があります。

スムーズに住宅ローン中の家を売却するために、まずは現状を把握することが大事です。

売却する家の住宅ローンの残債を調べる

住宅ローンが残っている家の売却をする際は、現状を把握するために「ローン残債」がいくらかを調べる必要があります。

[st-mybox title=”住宅ローン残債の確認方法” fontawesome=”fa-file-text-o” color=”#757575″ bordercolor=”#f3f3f3″ bgcolor=”” borderwidth=”3″ borderradius=”5″ titleweight=”bold” title_bordercolor=”#757575″ fontsize=”” myclass=”st-mybox-class st-title-under st-list-border st-list-circle” margin=”25px 0 25px 0″]

●借入金融機関のネットバンキングなどインターネットサービスで確認する

●ローン契約時に借入金融機関から郵送される「返済予定表」で確認する

●毎年、借入金融機関から送られてくる「年末残高証明書」で確認する

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家がいくらで売却できるか調べてみる

家を売却したお金で残ったローンを一括返済できれば問題なし！

いくらで売却できるのか、正確な売却金額は、買主との交渉で決まるので売買契約が成立するまではわかりません。

ある程度の相場なら不動産会社に査定してもらうことで把握することができます。

住宅ローンが残っている家を売却する時の注意点

家の価値は新築から10年も経つと大きく減っていきます。

10年もするとマンションは80％、木造戸建住宅は50％以下になってしまいます。

そのため、家の売却代金よりも住宅ローン残債の方が多い「オーバーローン」になってしまうこともあります。

家の売却には「住宅ローン完済」と「抵当権抹消」が大前提

住宅ローンとしてお金を借りると、家には必ず「抵当権」がつきます。

「抵当権」は住宅ローンが返済できなくなった時に不動産を没収・売却することができる権利です。

この「抵当権」は、住宅ローンを完済することで削除することができます。

「抵当権」はその権利が残ったまま不動産を売却してしまうと、次の所有者に大きな被害がかかります。

そのため、売却するためには「抵当権」の削除が必要なのです。

家の売却にかかる諸費用を把握する

家の売却にかかる諸費用も把握しておかなければなりません。

様々な費用が多く、その分、手元に残るお金が減ることになります。

☆印紙税

売買契約書に収入印紙で納付する

☆抵当権抹消登記費用

抵当権抹消登記は、住宅ローンの完済によって抵当権を外すための費用です。
不動産1個あたり1000円で可能

☆司法書士報酬

抵当権抹消登記の司法書士報酬は１件10000円程度。

☆仲介手数料

不動産会社に払う手数料で、売却金額によって金額が変わります。
400万円以上なら「売買価格×3％＋6万＋消費税」

☆譲渡所得

家を売却した時の利益を譲渡所得といい、その譲渡所得に対して「所得税」「住民税」などがかかります。
譲渡所得が出たとしても、控除特例を利用すれば税金をゼロにできます。

家を売却する時に必要になってくる諸費用はどんなものがあるか？