畑から宅地へ地目変更
地目が畑のまま土地を売却すると売却先が限られてしまうため、宅地に変更してから売却するのがおすすめです。
ただし、畑から宅地へ地目変更するには農業委員会の許可が必要になります。
地目変更とは
地目とは不動産登記法の定める土地の用途のことです。
法務局に行くと、不動産に関する情報が記載された登記簿謄本を取得できます。このような書類には不動産の地目が書かれています。地目にはさまざまなものがあります。
代表的なもが「宅地」「田」「畑」「山林」等です。
「農地」という地目はないため、一般的には地目が「田」や「畑」となっているものが農地と考えます。
なお、地目は登記時点のものであり、現状に即していないことがあります。
このような時は、登記された地目ではなく、現状を基準に考えるものとされています。
許可を得ただけでは地目変更はされない
地目を畑から宅地へ変更するには、農業委員会の許可を得る必要があります。
ただし農業委員会の許可を得ただけでは地目は変更されません。
農業委員会の許可を得た上で、地目変更の手続きをしなければいけません。
地目を畑から宅地へ変更する時は「農業委員会の許可を得る事」と「地目を宅地に変える登記手続き」の両方を行う必要があります。
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畑から宅地へ地目変更しないとどうなる？
地目変更登記は、変更された日から1ヵ月以内にしなければならないことが不動産登記法で定められています。
期間内に変更登記をしなかった場合、10万円以下の過料に処せられると記載されています。
しかし、実際には地目が変更されていない土地が存在します。
地目を変更しないままでいると、処罰以外にもデメリットが生じるので注意が必要です。
住宅ローンが組めない
地目を畑から宅地に変更して家を建て、住宅ローンを組む場合は地目変更登記を済ませておく必要があります。住宅ローンの審査では登記簿謄本へ地目と現況が合致しているかどうかが確認されます。その時に地目変更登記を行うことが求められるでしょう。また、金融機関は地目が畑となっている土地には抵当権を設定しないことが多いため、住宅ローンを組むことができません。
土地を売却できない
土地を売却する場合も、買主側が現況と地目が合致しているかどうか確認します。この時も現況と地目が合っていなければ地目変更を求められます。そもそも、地目が田や畑などの農地のままでは一般の人は所有権移転登記ができません。
地目変更登記は法務局に申請する
地目変更登記は造成などで現況が変わったあとにします。事前に申請はできません。
地目変更登記は土地の所在地を管轄する法務局に申請します。登記申請にあたっては、地目変更の登記申請書を作成して法務局に提出します。
申請書には申請人の住所、氏名など、申請者を特定できる情報、所在や地番など目的の土地を特定できる情報、変更前と変更後の地目、登記原因と変更日付などを記載します。また、農地の地目を変更する場合は農業委員会の許可書や届出書を添付します。
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まとめ
地目変更登記は登録免許税が課されないため、自分で申請した場合は特に費用はかかりません。ただし、手間がかかるし、複雑な場合は土地家屋調査士に依頼するのが得策です。その場合の費用は地域によって異なりますが、だいたい5万円前後が多いようです。
家を売却する時に必要になってくる諸費用はどんなものがあるか？