住宅ローンが残っていても家の売却はできるのか？
住宅ローンの返済中でも家の売却はできるのでしょうか？
答えは「できます。」
住宅ローンが残っている家でも売却することはできます。
売却方法を確認していきます。
まずは現状を把握する
住宅ローン返済中の家を売却するには、まず、現在のローンを完済する必要があります。
家の売却を決めたら、「ローンがいくら残っているのか」「売却後に残債がある時、支払うことはできるか」など、考えておく必要があります。
スムーズに住宅ローン中の家を売却するために、まずは現状を把握することが大事です。
売却する家の住宅ローンの残債を調べる
住宅ローンが残っている家の売却をする際は、現状を把握するために「ローン残債」がいくらかを調べる必要があります。
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●借入金融機関のネットバンキングなどインターネットサービスで確認する
●ローン契約時に借入金融機関から郵送される「返済予定表」で確認する
●毎年、借入金融機関から送られてくる「年末残高証明書」で確認する
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家がいくらで売却できるか調べてみる
家を売却したお金で残ったローンを一括返済できれば問題なし！
いくらで売却できるのか、正確な売却金額は、買主との交渉で決まるので売買契約が成立するまではわかりません。
ある程度の相場なら不動産会社に査定してもらうことで把握することができます。
住宅ローンが残っている家を売却する時の注意点
家の価値は新築から10年も経つと大きく減っていきます。
10年もするとマンションは80％、木造戸建住宅は50％以下になってしまいます。
そのため、家の売却代金よりも住宅ローン残債の方が多い「オーバーローン」になってしまうこともあります。
家の売却には「住宅ローン完済」と「抵当権抹消」が大前提
住宅ローンとしてお金を借りると、家には必ず「抵当権」がつきます。
「抵当権」は住宅ローンが返済できなくなった時に不動産を没収・売却することができる権利です。
この「抵当権」は、住宅ローンを完済することで削除することができます。
「抵当権」はその権利が残ったまま不動産を売却してしまうと、次の所有者に大きな被害がかかります。
そのため、売却するためには「抵当権」の削除が必要なのです。
家の売却にかかる諸費用を把握する
家の売却にかかる諸費用も把握しておかなければなりません。
様々な費用が多く、その分、手元に残るお金が減ることになります。
☆印紙税
売買契約書に収入印紙で納付する
☆抵当権抹消登記費用
抵当権抹消登記は、住宅ローンの完済によって抵当権を外すための費用です。
不動産1個あたり1000円で可能
☆司法書士報酬
抵当権抹消登記の司法書士報酬は１件10000円程度。
☆仲介手数料
不動産会社に払う手数料で、売却金額によって金額が変わります。
400万円以上なら「売買価格×3％＋6万＋消費税」
☆譲渡所得
家を売却した時の利益を譲渡所得といい、その譲渡所得に対して「所得税」「住民税」などがかかります。
譲渡所得が出たとしても、控除特例を利用すれば税金をゼロにできます。