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家がなかなか売れずに時間が経過している場合、なぜ家が売れずに残っているのか？どこに問題点があるのか探し出してみて、問題を改善することで少しでも売れやすい家にしていくことが大切です！

売れない家の特徴

まず一般的に売れにくい物件として以下５つのポイントを紹介します。

1. 売出価格が相場より高い
2. 築円数が古い
3. 立地条件が悪い
4. 建物の状態が悪い
5. 室内・共有部分の印象が悪い

それぞれ５つのポイントが何故売れにくい条件となってしまうのか？詳しく解説していきます。

売出価格が相場より高い

家がなかなか売れない理由の一つとして、売り出している物件価格が相場よりも高く設定されていることが考えられます。少しでも高く売りたいと思い、周辺のほかの物件に比べて価格を高く設定してしまっているとどうしても売れにくくなってしまいます。

売出価格が相場より高いかどうかを判断するには「最寄り駅からの距離・築年数・間取り」などの条件が似ている他の物件と価格比較をしてみましょう。相場よりも安い価格に設定することで早く成約することができ、高く設定すると売れ残ってしまいます。価格を決める際は不動産会社と相談のうえ、相場に基づいて売出価格をいくらにするかを決めましょう。

築年数が古い

築古物件の場合は、なかなか買い手が見つからないのが現実。なかでも建築から３０年以上経過している物件は、特に売れづらく売却までにかなりの時間がかかってしまうことがあります。築３０年以上の物件は、いずれも【耐震等級１】が適応されていないことも大きな原因です。

「耐震等級１」とは、地震建築基準法で定められた１～３までの耐震等級のうちもっとも低い等級です。耐震等級は地震にどれだけ耐えられるか、建物の強度を数値化したものです。耐震等級１は数百年に１度発生する震度６～７の地震に対して、倒壊・崩壊しない程度の耐震性能を備えています。

立地条件が悪い

家が売れない理由のうち、以下のように立地条件が悪いことも売れない原因として考えられます。

• 最寄駅から遠い
• 前面道路が狭く車庫入れしにくい
• 商業施設・役所・銀行・学校が少ない
• 治安が悪い

最寄り駅から遠い場合は通勤・通学が不便で、物件購入の際に候補から外れてしまうことが多いです。また車庫がある場合に全面が道路で狭く、車庫入れが難しいと嫌がる方も多いでしょう。また家の周辺に商業施設・役所・銀行・学校など生活に必要不可欠な施設が少ないと、購入後に不便を感じてしまうため買い手が見つかりにくくなります。

家を購入したことのある方のうち、立地条件を重視した人は８割以上いることが分かっているためかなり重要なポイントだと言えるでしょう。

建物の状態が悪い

戸建てでもマンションでも、建物の状態が悪いと「買いたい」と思う人は少ないでしょう。見た目で明らかに状態の悪さがわかると買い手がつきにくいため、以下ような状態になっていないか事前に確認しておくといいでしょう。

• 外壁にひび割れが発生している
• 雨漏りしている
• 防音・防熱性が低い
• 設備に故障や不具合がある

室内・共有部分の印象が悪い

写真での印象や内覧時の印象で、家の内部の見た目が良くない場合は抵抗感を持たれる方も一定数います。「ほこりやゴミが見える」「水回りにカビが発生している」「クロスが剥がれたり明らかに汚れている」…などの状態になっていないか確認して定期的にメンテナンスする必要があるでしょう。

マンションの場合は、共有部分が汚れていることで悪い印象を持たれてしまうことがあります。室内だけ綺麗でもエントランス・駐車場・階段・エレベーター・ゴミ置き場など、共有部分の印象が悪いと住みたいと思ってもらいにくいでしょう。

家が売れる期間は平均で「２ヶ月」以上

公益財団法人東日本不動産流通機構によると、売却までにかかる平均日数は「中古マンションで７１．４日」「中古戸建住宅は８１．２日」です。平均すると売却までに２ヶ月以上かかることが分かっています。

ただ、この平均日数はあくまで首都圏の日数になるので地域によって異なる場合もあります。あくまで目安ではありますが、この平均を大きく超えている場合は対策を考えなおしたほうがいいでしょう。

売れない家を売るための改善点

家が売れ残ったまま不動産価値が下がってしまうのはなるべく避けたい…売却される方はみんなそう考えるかと思います。そこで、家を売り出してから数か月たっている方は以下の方法を改善してみましょう！

1. 売出価格を下げる
2. ホームインスペクションを実施
3. デメリットを逆手に取りメリットとして押し出す
4. ハウスクリーニングでメンテナンス
5. 不動産会社・担当者を変える

以上の方法を試してみることで売却に繋がりやすくなります！実際にどうすればいいのか詳細を解説します。

売出価格を下げる

売出価格が相場より高い場合や、物件の条件に見合っていない場合は他の物件に比べて売却にづらくなります。そこで売出価格の見直しを行い、価格を下げることで売却に繋げるのもひとつの方法です。需要を再度想定して、条件に見合っているか確認することが大切。価格設定を見直すポイントは以下３点。

• 取引額・地価の変動などによる市場動向
• 同じエリアのほかの物件の成約価格
• 競合物件の売出価格

以上３つのポイントを押さえて価格を調整することで、今まで購入対象外とされていた購入希望者の方からの目に留まり、売却できる可能性が高まります。ただし、一度価格を下げると元の価格に戻すことは非常に難しいため、慎重に検討する必要があります。

ホームインスペクションを実施

売り出している物件の状態が悪い時は、ホームインスペクションの実施を推奨します。

ホームインスペクションとは【建物の劣化状態や損傷を専門家に調査してもらうこと】です。日本ホームインスペクタズ協会によって資格を付与された人のみホームインスペクター（住宅診断士）になれます。

ホームインスペクションを実施することで物件に欠陥がないか、どこを補修すべきなのかがわかるようになります。ホームインスペクションを実施することで購入希望者の安心や信頼に繋がり、買い手が付きやすくなります。どの業者に相談すればいいかわからない場合は、不動産会社にご相談ください。

デメリットを逆手に取りメリットとして押し出す

立地の悪さが原因となり家が売れない場合は、デメリットとして捉えらえる点をメリットとして押し出すことで物件がより魅力的に感じることもあります。

例えば、交通の利便性が悪い場合はそれを逆手に取り「静かで暮らしやすい」などと表現することができます。逆に繁華街など周辺が夜でも騒がしい地域にある場合は「利便性が高い」と言い換えることができるでしょう。

どんなエリアにもそれぞれメリット・デメリットはあるため、うまく言い換えをすることで本来デメリットとして悪い印象がつく場合でも魅力的に感じてもらうことができるでしょう。

ハウスクリーニングでメンテナンス

物件の室内や共有部分の汚れが目立つ場合などは印象が悪くなってしまいがちです。そこでハウスクリーニングを実施することが推奨されます。汚れがつきやすい水回り、クロスの汚れや損傷など、素人の掃除では限界があります。そこでプロに依頼することで汚れの目立たない綺麗な印象を持ってもらいやすくなります。

不動産会社・担当者を変える

物件に特に問題が見当たらない場合は、不動産会社や担当者を変えてみるのもひとつの方法です。「宣伝活動が不十分」「戦略を持たずに販売を開始している」など、理由は様々かと思いますが、依頼する不動産会社や担当者によって売却できるまでの期間や価格が変わってしまうケースはあります。

売却開始から数か月経っても家が売れず残っている場合や、売出価格の見直し・クリーニングなどを行っても売れない際は不動産会社や担当者の変更を検討してみるのもいいでしょう。

補足

補足になりますが、家が売れない場合にやってはいけない行動として「空き家のまま放置する」「家の不具合を隠して販売する」などの行為は信頼されず購入者の不安を煽ってしまうため注意しましょう。

対策をしても売れない場合は不動産会社に買い取ってもらうこともできるので、不動産価値がなくなってしまう前に相談を！

 

弊社でも「家を売りたい」「土地を売りたい」などの相談を承っています！

元リフォーム会社だからこそ不動産に関して多方面から様々なアドバイスも可能！

どんな相談でもお気軽にご連絡ください♪

 

【お問い合わせ】

✉：arkestate.house@gmail.com

LINE：https://lin.ee/rVF7ql4

※LINEはお友達追加後、お名前とお問い合わせ内容を記入の上ご連絡いただけましたら折り返しご連絡をさせて頂きます。

中古住宅の購入時に発生する費用

 

中古住宅購入時にかかる費用にどのようなものがあるのか確認します。

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●仲介手数料

●不動産売買契約書の印紙税

●所有権移転の登記費用

●火災、地震保険料

●不動産取得税

●固定資産税・都市計画税清算金

●金銭消費賃借契約書の印紙税

●融資手数料

●ローン保証料

●抵当権設定登記の費用

[/st-mybox]

 

仲介手数料

仲介手数料の上限額は宅地建物取引業で決められています。

売買価格が400万円を超える場合

売買価格×３％＋６万円＋税

 

 

不動産売買契約書の印紙代

印紙税法に規定されている契約書の作成においては、印紙税と呼ばれる税金を納める必要があります。

収入印紙を契約書貼付する形で納めますが、税額は契約書に記載されている金額によって変わります。

 

「1000万円を超え5000万円以下」なら2万円

 

※ただし2024年３月31日までは軽減措置があり、「1000万円を超え5000万円以下」の場合は1万円に減額されます。

 

 

所有権移転登記の費用

買主が住宅の正式な持ち主になったことを公的に証明するために必要な手続きが登記です。

 

その際に支払わなければならいのが登録免許税があげられます。

 

中古住宅を購入する際に必要になるのは土地と建物の所有権移転登記です。

 

登録免許税の計算式は「不動産の固定資産税評価額×税率」で、税率については登記の種類や取得した理由で異なります。

 

土地の売買における所有権移転登記は、2023年3月31日まで軽減措置の対象で、税率1.5％（本則2.0％）が適用されます。

 

建物の所有権移転登記についても軽減措置があり、2024年3月31日まで税率0.3%（本則2.0％）です。

 

また登記に関する手続きを司法書士に依頼する場合は登録免許税とは別に報酬を支払わなければなりません。

 

報酬の相場は5万円～10万円程度と言われています。

 

 

 

火災・地震保険料

中古住宅でも、購入時には火災保険に加入するのが一般的です。

 

契約する保険会社によって補償内容や保険料に違いはありますが、一般的に火災保険の10年契約の保険料の相場は戸建て住宅で10万円前後であることが多いようです。

 

 

【2022年10月火災保険値上げ？！】火災保険と火災共済の違いを比較してみました。

 

固定資産税・都市計画税清算金

固定資産税や都市計画税は毎年1月1日時点での所有者に対して1年分の税金が課されます。

 

※都市計画税がかかるのは市街化区域に土地や建物を所有している場合のみ※

 

年の途中で売買が成立した場合、1年分の税金を納めなければいけない売主が不利になります。

 

そのため中古住宅の売買では、売主と買主がそれぞれ所有していた日数に応じて、固定資産税と都市計画税を負担し合うのが習慣となっています。

 

 

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得した場合に課される税金です。

 

不動産を取得すると、半年から1年半以内に都道府県から不動産取得税の納税通知書が送られてきます。

 

取得した際に１度だけ支払う義務を負っているのが特徴です。

 

課税金額は「土地・建物の固定資産税評価額×税率4％」で計算します。

 

住宅用の建物および土地を2024年3月31日までに取得した場合は建物で「税率3％」、土地で「固定資産税評価額を2分の1に減額」と「税率を3％で計算」といった軽減措置の対象となることがあります。

 

 

金銭消費賃借契約書の印紙税

金銭消費賃借契約書とは、住宅ローンの契約をする際に金融機関と借主が交わす契約書のことです。

 

契約書に記載されている金額に応じて納める税額が決められています。

 

例えば「1000万円を超え5000万円以下」の場合は2万円です。

 

 

家を売却する時に必要になってくる諸費用はどんなものがあるか？

 

知りたいことが全部わかる！不動産の教科書 [ 池田浩一 ]