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家が売れないままだとどうなるの？

住宅の売却を検討されている方、今後売却の可能性がある方はチェックしておくべき問題！売り出した家が売れない状態のままだとどんな問題が発生するのか？

1. 維持費が発生する
2. 空き家のまま放置すると老朽化する
3. 不動産価値が下がっていく
4. 管理状態が悪いと解体を命じられることがある
5. 住宅ローンを滞納すると競売にかけれることがある

以上のように家が売れないままで放置されていると主に５つのデメリットが発生します。それぞれのデメリットについてさらに詳しく解説していきます。

維持費が発生する？

売れない物件を持ち続けていることで、様々な維持費が発生していきます。

1. 固定資産税
2. 都市計画税
3. 管理費や修繕積立費
4. 光熱費（水道・ガス・電気）
5. 保険料
6. 家のメンテナンス費用

家を購入したことのある方ならご存じかと思われますが、一戸建て・マンションともに発生する税金が「固定資産税」と呼ばれるものです。固定資産税とは、固定資産評価額をもとに算出される税金のことで、毎年１月１日時点の所有者に課されます。

「都市計画税」とはあまり聞いたことのない方もいるかと思われますが、都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用などに充てるために課せられる税金のことです。都市計画税は地域によっては発生しないケースもありますが、これら税金に加えてマンションの場合は管理費や修繕積立費などが発生します。

また、家に住んでいなくても状態を維持するために水道・ガス・電気などの契約は止めずに継続することが一般的です。基本の光熱費のほかにも、保険料や家の状態によって庭の草刈りなどのメンテナンス費用が発生することもあるため、売れずに持ち続けているだけでもかなりの費用が発生するでしょう。

空き家のまま放置すると家が老朽化する！

 

売れない状態で空き家のままメンテナンスを怠ることで家の老朽化が進みます。

害虫が発生してしまったり、喚起や掃除が行われないことでカビが発生してしまいクロスや水回りの汚れが進行する恐れがあります。また、損傷部分がさらに激しい損傷になってしまい、売り出した時よりも売れにくい物件になってしまうこともあります。

不動産価値が下がる！

家は売れない期間が長引くほど、不動産価値がどんどん下がっていきます。

建物の価値は、築年数の経過とともに「確実に減少していく」と考えられているからです。国土交通省が公開している【中古戸建住宅の価格査定の例】と呼ばれているものでは、戸建住宅の価値は築後２０年ほどで建物の評価がゼロに近くなる、とされています。こうした背景から、売れない期間が長引けば長引くほど不動産価値を下げていく必要があり、そのあと売却できたとしても売却後に住宅ローンが残る可能性も出てきます。

売れずに困っている方は、不動産会社に買い取ってもらうことも可能です。しかし売れない期間が長いと相場よりも安い価格での成約になることも考えられるので慎重に検討する必要があるでしょう。

解体を命じられることも…？

物件の管理状態が悪いと判断された場合に、地方公共団体から管理の指導が入ることがあります。空き家のまま放置していることで、外壁の部材の落下・塗装の剥がれなど老朽化によって建物自体が崩壊してしまう危険性がでてくるからです。

調査が行われて「空き家」と正式に判断され認められた場合、まず家の所有者に対して老朽化対策を行うように助言や指導が行われます。その指導があったにも関わらずメンテナンスなどをせず放置する状態が続いた場合、家の解体を命じられることがあるため注意する必要があります。

空き家を取り壊す際に発生する解体費用は通常家の所有者に請求されるため、状態によっては数百万円近くの解体費用が発生することも！

住宅ローンの滞納で競売にかけれることも

家が売れないことで支払いが滞り、住宅ローンを滞納してしまうケースを聞いたことはありませんか？

実は住宅ローンの滞納で家が競売にかけられてしまうリスクがあります。「競売」とは、住宅ローンが返済できなくなった際に債権者（※一般的には金融機関）が裁判所の権限で、強制的に家を売却する行為のことです。債務者（※家の所有者）が競売にかけられたことを知るのは【競売開始通知】が裁判所から届いたときです。

家が競売にかけられると、差し押さえとなって最も高い価格で家を買ってくれる第三者に売却することになります。競売によって売却した代金は「住宅ローンの返済」に充てられますが、不動産会社を通した一般的な売却や任意売却よりも、安い価格で売られてしまうこともあるようです。

補足

現在家を売り出しでいる方や、今後家を売ることを検討されている方は売れない状態で家が残ってしまうとどんなリスクが発生するのかしっかり把握しておく必要があります。正しい知識を持つことでリスクを最小限に抑えて、賢く物件売買の取引ができるようになります。

なかなか家が売れずに悩んでいる間にも、不動産価値は下がり維持費は発生しているので、手遅れになる前に不動産会社などへ相談して少しでも早く売却することをおすすめします。

 

弊社でも「家を売りたい」「土地を売りたい」などの相談も承っています！

元リフォーム会社だからこそ不動産に関して多方面から様々なアドバイスも可能！

どんな相談でもお気軽にご連絡ください♪

 

【お問い合わせ】

✉：arkestate.house@gmail.com

LINE：https://lin.ee/rVF7ql4

※LINEはお友達追加後、お名前とお問い合わせ内容を記入の上ご連絡いただけましたら折り返しご連絡をさせて頂きます。

中古住宅の購入時に発生する費用

 

中古住宅購入時にかかる費用にどのようなものがあるのか確認します。

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●仲介手数料

●不動産売買契約書の印紙税

●所有権移転の登記費用

●火災、地震保険料

●不動産取得税

●固定資産税・都市計画税清算金

●金銭消費賃借契約書の印紙税

●融資手数料

●ローン保証料

●抵当権設定登記の費用

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仲介手数料

仲介手数料の上限額は宅地建物取引業で決められています。

売買価格が400万円を超える場合

売買価格×３％＋６万円＋税

 

 

不動産売買契約書の印紙代

印紙税法に規定されている契約書の作成においては、印紙税と呼ばれる税金を納める必要があります。

収入印紙を契約書貼付する形で納めますが、税額は契約書に記載されている金額によって変わります。

 

「1000万円を超え5000万円以下」なら2万円

 

※ただし2024年３月31日までは軽減措置があり、「1000万円を超え5000万円以下」の場合は1万円に減額されます。

 

 

所有権移転登記の費用

買主が住宅の正式な持ち主になったことを公的に証明するために必要な手続きが登記です。

 

その際に支払わなければならいのが登録免許税があげられます。

 

中古住宅を購入する際に必要になるのは土地と建物の所有権移転登記です。

 

登録免許税の計算式は「不動産の固定資産税評価額×税率」で、税率については登記の種類や取得した理由で異なります。

 

土地の売買における所有権移転登記は、2023年3月31日まで軽減措置の対象で、税率1.5％（本則2.0％）が適用されます。

 

建物の所有権移転登記についても軽減措置があり、2024年3月31日まで税率0.3%（本則2.0％）です。

 

また登記に関する手続きを司法書士に依頼する場合は登録免許税とは別に報酬を支払わなければなりません。

 

報酬の相場は5万円～10万円程度と言われています。

 

 

 

火災・地震保険料

中古住宅でも、購入時には火災保険に加入するのが一般的です。

 

契約する保険会社によって補償内容や保険料に違いはありますが、一般的に火災保険の10年契約の保険料の相場は戸建て住宅で10万円前後であることが多いようです。

 

 

【2022年10月火災保険値上げ？！】火災保険と火災共済の違いを比較してみました。

 

固定資産税・都市計画税清算金

固定資産税や都市計画税は毎年1月1日時点での所有者に対して1年分の税金が課されます。

 

※都市計画税がかかるのは市街化区域に土地や建物を所有している場合のみ※

 

年の途中で売買が成立した場合、1年分の税金を納めなければいけない売主が不利になります。

 

そのため中古住宅の売買では、売主と買主がそれぞれ所有していた日数に応じて、固定資産税と都市計画税を負担し合うのが習慣となっています。

 

 

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得した場合に課される税金です。

 

不動産を取得すると、半年から1年半以内に都道府県から不動産取得税の納税通知書が送られてきます。

 

取得した際に１度だけ支払う義務を負っているのが特徴です。

 

課税金額は「土地・建物の固定資産税評価額×税率4％」で計算します。

 

住宅用の建物および土地を2024年3月31日までに取得した場合は建物で「税率3％」、土地で「固定資産税評価額を2分の1に減額」と「税率を3％で計算」といった軽減措置の対象となることがあります。

 

 

金銭消費賃借契約書の印紙税

金銭消費賃借契約書とは、住宅ローンの契約をする際に金融機関と借主が交わす契約書のことです。

 

契約書に記載されている金額に応じて納める税額が決められています。

 

例えば「1000万円を超え5000万円以下」の場合は2万円です。

 

 

家を売却する時に必要になってくる諸費用はどんなものがあるか？

 

知りたいことが全部わかる！不動産の教科書 [ 池田浩一 ]