媒介契約とは？
個人が不動産売買する場合、不動産会社に買主や売主を探してもらうために「仲介」（「媒介」）の依頼をすることが一般的です。
この「仲介」（「媒介」）をしてもらう時に結ぶ契約を「媒介契約」と言います。
媒介契約の種類
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類があります。
一般媒介契約
一般媒介契約の大きな特徴は、複数の不動産会社に依頼することができることです。
同時に何社とも媒介契約を結べます。また、自分で買主を探す自己発見取引も認められています。
３つの媒介契約の中で最も自由度の高い契約形態と言えます。
しかし、一般媒介契約は複数の不動産会社と契約を結べる特徴から、不動産会社としては販売活動をしても、他社で売却が決まってしまった場合報酬を得ることができないので、販売活動に消極的になりやすい。
また、不動産会社からの販売報告義務がないため状況が把握しずらく、※レインズ（指定流通機構）への登録義務もないため情報を広く流通させることが難しくなります。
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※■レインズ（指定流通機構）とは？
「レインズ」（指定流通機構）は国土交通大臣から指定を受け運営されている不動産流通標準情報システムのことです。不動産会社は会員になることで、このシステムを利用できるようになります。レインズに登録することにより全国の不動産会社が情報を見ることができ、不動産情報をより広く届けることができます。不動産業界全体のネットワークを活用するため、買いたい人、売りたい人を探しやすくなります。
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専任媒介契約の特徴
専任媒介契約は一般媒介契約とは異なり、契約を結べる不動産会社は１社のみですが、自分で買主を探すことができる自己発見取引は認められています。
有効期間は３カ月を超えることができません。また、不動産会社は媒介契約締結後から７日以内にレインズへの登録が義務付けられ、依頼主への状況報告は２週間に１回と決められています。
売主から任された不動産会社は、広告費や宣伝費をかけてしっかり販売活動を行いますので、買い手がスムーズに見つかりやすく売却成立の可能性が高まるでしょう。
専属専任媒介契約の特徴
専属専任媒介契約は専任媒介契約と同じく、不動産会社１社とのみ媒介契約を結びます。専任媒介契約と違う点は、自分で買主を探す自己発見取引が認められていないことです。
有効期間は３カ月を超えることができません。
不動産会社は契約を締結した日から５日以内にレインズに登録すること、１週間に１回以上販売状況を報告することが義務付けられています。
状況を頻繁に確認できることで、販売戦略も練りやすく、売却成立がしやすくなるでしょう。
＜まとめ＞
| 媒介依頼可能数 | 自己発見取引 | レインズへ登録 | |
| 一般媒介 | 複数 | 〇 | 義務なし |
| 専任媒介 | １社 | 〇 | 契約から７日以内 |
| 専属専任媒介 | １社 | ✕ | 契約から５日以内 |
売主が契約に違反した時に違約金が請求される
売主が契約に違反して売買契約を締結した場合は、不動産会社が仲介手数料に相当する違約金の支払いを請求できるとしている。
例えば…
〇専任または専属専任媒介契約で契約した不動産会社以外の不動産会社に依頼して売買契約を成立させた場合。
〇専属専任媒介契約で契約したが、売主が自分で発見した買主と売買契約を締結した場合。
まとめ
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類がありますが、それぞれの特徴を見極めて媒介契約を結ぶことで、高く売れるか、スムーズに売れるかどうかを左右します。
それぞれにメリット・デメリットがありますが、最終的には不動産会社と依頼者との信頼関係が最も重要になると思います。
自分の意向を明確にしたうえで、不動産会社に相談をして、納得のいく媒介契約を結ぶようにしましょう。
