【不動産投資で用いられる利回り】表面利回りと実質利回りの計算方法

 

「利回り」とは投資した金額に対して得られる見込み収益のこと言います。利回りの計算の方法は不動産投資をする上でまず初めに覚えておくべき計算方法です。

 

不動産投資における2つの利回りとは

不動産投資の利回りには表面利回り(グロス利回り)と実質利回り(ネット利回り)の2種類があります。

 

表面利回り(グロス利回り)とは

不動産投資の利回りのうち、最もよく目にするのが表面利回りです。一般的に不動産会社が提示している利回りはこの表面利回りになります。

表面利回りは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったもの。計算は簡単ですが、不動産を維持するためにかかる諸経費は考慮されていないし、満室を想定した数字になっているので、必ずこの利益が得られるという数字ではないので注意が必要です。

 

表面利回りの計算方法

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件購入価格×100

 

表面利回りの具体例
物件購入価格が2,000万円、家賃設定が月々10万円の場合、年間の合計家賃収入は120万円なので、

表面利回り=120万円÷2,000万円×100=6%  となります。

 

 

実質利回り(ネット利回り)とは

実質利回りは、物件価格と年間家賃収入の値に加え、固定資産税や管理費、保険料や修繕積立金など、不動産経営を行っていく上で必要となる年間経費を考慮して算出しています。より現実的な数字を知ることができるので、実質利回りをチェックすることが必須となります。しかし一方で、年間運営経費を厳密に予想することが難しいということがあります。

 

実質利回りの計算方法

実質利回り(%)=(年間家賃収入ー年間の経費)÷物件の購入価格×100

 

■実質利回りの具体例
物件購入価格が2,000万円、家賃設定が10万円の場合を考え、その上で、管理費・修繕積立金が月1万円、賃貸管理手数料が月1万円の場合を想定します。

それぞれを12倍にして、年間額を出します。

実質利回り=(120万円-12万円-12万円)÷2,000万円×100=4.8%  となります。

 

 

利回りの理想は?

不動産投資の利回りの理想や最低ラインは、一概にいくらがいいとは言えません。
投資物件を選ぶときは、利回りの数字が大きい物件を選べばいいかと言うと、そうではありません。また、単に「利回り」と記載されている場合は基本的に「表面利回り」を指すことも覚えておきましょう。表面利回りは管理費や税金、修繕積立金といった実際にかかる経費を度外視しているため、必然的に実質利回りよりも高い数字になっています。

大切なことは利回りの高さよりも客付けの良さです。表面利回りが10%の高利回り物件を買っても、賃貸需要がなく空室が続けば実質的な収益はゼロです。利回りの良さよりも、空室リスクが低く賃貸需要の高い物件を購することを重視しましょう。

 

 

 

 

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