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住宅ローン特約とは？
ローン特約とは、「不動産を購入する際にローンが組めなかった場合に売買契約を解除できる」という特約です。
買主側の事情により不動産売買契約を解除する場合、通常であれば支払い済みの手付金は返還されず、場合によっては違約金が発生することもあります。しかしローン特約が契約条項に入っていて、かつローンが不成立だった場合、不動産売買契約そのものを解除して、契約を白紙に戻すことが可能となります。
ローン特約によって契約が解除された場合は、買主が売主に支払っていた手付金は全額返還され、違約金も発生しません。
ローン特約は買主を保護する条項です。
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ローン特約のよくあるトラブル
ローンを申し込む金融機関名が書かれていない
不動産売買契約書に、ローンを申し込む金融機関名が記載されていなくて、単に「金融機関等」となっていたり、
「A銀行、B銀行等」となっていたりすることがあります。
例えば「金融機関等」になっていた場合、買主がローンを希望する銀行で断られても、その他の銀行ではローンが通る可能性があると解釈されて、ローン特約の解除条件にあたらないと判断されてしまうことがあります。
「A銀行、B銀行等」となっている場合は、A銀行やB銀行でローンを断られたら、他の銀行にも申し込みをしなくてはいけなくなります。
ローンが希望金額に満たなかった時
ローンの金額が具体的に記載されていないと、申し込んだ全額のローンが通らずに一部しか借りることができなかった場合でも、ローン特約の解除条件にあたらないと判断されてしまいます。金額についても条件を明記することが大事です。
ローン不成立以外の理由での解除
「ローン審査は通ったものの、購入代金のほかに諸費用が思ったよりもかかることがわかった」
「親からの援助がなくなった」などの理由で、不動産売買契約を破棄することは自己都合での解約になるので当然ながらローン特約は適用されません。
ローン特約で解除できるのは契約内容にもよりますが、金融機関でのローン審査が通らなかったケースのみです。
また、ローン審査を受けている間に転職するなど、審査に影響を与える変更があった場合も自己都合とみなされることがあるので注意が必要です。
ローン特約には２種類ある
解除条件型
ローンを受けられないときに自動的に契約が白紙解除になるため、期限内に意思表示をし忘れて、手付金が返還されないというようなリスクがありません。ローンを受けることができる可能性が低い場合にはこちらを選んでおくといいでしょう。
一方で、ローンが不成立となった場合には自動的に契約解除になるため、買主が他の金融機関にローンの相談をしていたとしても、売買契約は無効となってしまいます。
解除権留保型
ローン不成立でも自動的に契約解除にはならず、買主に「契約を解除する権利」が与えられるものです。
解除を申し出ない限りは売買契約の効力が継続するため、予定していた金融機関でローンが受けれない場合でも、他のローン先を探すことができます。
一方で、期限を過ぎてからの買主側からの契約解除では、手付金が返還されないだけでなく違約金も請求されることになるので注意が必要です。
まとめ
金融機関からのローンを利用して不動産を購入する際には、ローンが通らなかった場合に備えてローン特約を結ぶことが一般的です。ローン特約は買主を保護するものですが、売主と買主の間で認識にズレがあったり、売買契約書の記載内容が不十分だったりするとトラブルに発展してしまう可能性があります。
買主がローン特約に関するトラブルを避けるためには、必要な情報をきちんと伝え、契約書に反映させることが重要です。
金融機関名や、融資条件、解除の期日や方法など、忘れずに記載するようにしましょう。